客户称，其前几天收到一份败诉的一审判决书，违约的明明是对方，对方不卖房子了，现在房子没买到，反而被法院判决自己需要赔偿卖方违约金100多万。

买方与卖方在中介的撮合下签订了一份二手房买卖合同，成交价780万，买方付了定金40万，之后在银行监管了330万，由于深圳有参考价，双方向银行申请了贷款370万，口头约定，剩下的40万款项在过户前支付。之后买方拿到了银行的贷款承诺函，但是在过户的时候，卖方却不卖了。

买方起诉称，2020 年 11 月 08 日，双方签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市某房屋售予原告。双方在达成合意后，在中介的帮 助下开始办理各项过户所需手续。此后，经原告申请，银行出具 《个人二手房按揭贷款承诺函》，且被告亦将房屋赎出并注销抵 押登记，房屋已满足全部过户条件。然而，在此情况下被告却无故不配合过户。

卖方反诉称，涉案二手房买卖合 同签订时间为 2020 年 11 月 8 日，依据合同约定原告应于签订协议后 45 日内，就是 2020 年 12 月 23 日付清首付款，并于该时间 届满之日 3 日内，即 2020 年 12 月 26 日申请房屋的按揭贷款。 而原告直到 2021 年 1 月 15 日才办理了首期款的资金监管及贷款申请。资金监管的金额仅为 330 万元，贷款申请的金额为 370 万元，而涉案房屋的交易总金额为 780 万元，扣除原告所支付的 40 万元定金，原告本应办理资金监管的金额为 370 万元。如果办理资金监管和申请银行贷款为同一天，那么原告在当日就已经知晓了其所监管的首付款及贷款加上定金的总额，不足以支付全 部的购房款。依据涉案合同的约定，原告应于其知晓不足以支付房款之日起的 10 日内补足应付剩余的房款，否则视为违约。而至今原告剩余的 40 万元的购房款尚未补足，故合同约定的过户条件并未成就，原告的主张不成立;2、目前被告也同意解除涉案的二手房买卖合同，但是解除的事由为原告未按合同约定足额 支付购房款，已符合合同约定的解除条件，构成根本违约。故原 告应按涉案合同的约定，向被告支付转账成交价 20%的违约金。

法院判决，根据双方合同约定，双方应于银行出具足额贷款承诺函和被告注销抵押登记的三日内办理过户手续。结合双方对 于房款首期款的约定，原告应于 2021 年 1 月 30 日前补足应付房款，并在 2021 年 2 月 2 日前与被告办理过户。而原告因自身原 因未达到双方办理过户的条件，直至 2021 年 2 月 25 日才通过中介告知被告可以办理过户手续，则已构成违约，应当承担相应的违约责任。依合同约定，一方未按照合同约定期限履行义务的， 另一方可以选择继续履行合同，也可选择解除合同并要求对方支 付违约金。因此被告在 2021 年 2 月 26 日选择拒绝继续履行合同的，系对自己权利作出的选择，并不构成违约。被告基于原告的违约提出解除合同，并要求原告支付违约金的诉讼请求，本院应予以支持。同时原告提出被告应向其支付违约金的诉讼请求，本院不应支持。 关于原告应支付违约金的数额，依双方合同的约定，被告可选择要求支付转让成交价 20%的违约金或没收原告已支付的定金，因此被告要求按成交价 20%，即 156 万元(780 万元×20%) 计付违约金的，则不能再没收原告已支付的定金。被告已收取的 定金在折抵部分违约金后，原告还需支付违约金 116 万元(156 万元-40 万元)。

本案的焦点，合同约定，在银行贷款不足额的情况下，卖方应当在约定的期限补足，该条款是否已经作出了变更，即买方所称的“不足的部分，双方约定在房屋过户的时候直接支付给卖方”

笔者是相信买方所说的，双方对于房款支付的时间是有过约定的。即，定金40万，首期款监管330万，贷款370万，过户的时候再支付40万。

然而，关于后面40万的支付时间并未形成书面的协议，这增加了买方举证的难度，同时也增加了买方说服法官的难度。

本案纠纷启示：1.对于双方已经形成共识的意见应当签署书面的协议。2.对于中介方提供的格式条款合同应当详细阅读，理解自己方的义务，特别是当格式条款与自己方的意思不一致时应当及时修改或者签订补充变更协议。3.签署合同前应当与专业的人士进沟通并审核。