刚刚关注法拍房的网友对拍卖网上写的“变卖”二字不是很理解，变卖是拍卖环节里容易被人忽略的一个环节。

一拍二拍字面意思也能理解：一拍是评估价的七折起拍，无人出价就会流拍后进入二拍；

二拍是一拍价的八九折起拍，二拍再次流拍就会到变卖环节。

网友看到这儿认为：变卖的房子是在二拍流拍的基础上再降价?

变卖价格是二拍的流拍价格，公示2个月左右，开拍没人出价的话，将保留价出售。看到这儿你可不要认为价格低就专门去拍变卖的房子......

有这样一个案例先不论他有多少起拍价，他额外的费用算下来就有122万，即使变卖也无人问津↓

一套房子经过一拍二拍都没人要说明他可能有实质性的问题，如果你想捡便宜就必须对这所房子进行详细的调查。

了解使之变卖原因再看其是否在所能支撑的范围内，可以接受就可以去竞拍变卖的房子，反之，你接受不了按常理找一拍，二拍的房子即可。

特别注明：变卖的房屋必须全款付清，不可办理贷款。

那保留价又是怎么回事呢？

保留价即为底价，是据以确认拍卖成交的最低价格。最低价格也不是随便而定，保留价就是起拍价，这个是有法律依据的。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》鉴于网络司法拍卖特殊性，本司法解释明确规定：网络司法拍卖中保留价即为起拍价。

一般变卖的房子成交率比较小，70%都是一拍就能购得心仪的房，这其中不是法拍房的风险小了，而是法拍市场逐渐成熟，辅拍机构为其降低风险起很大的作用。最后，我们一起了解下法拍房拍卖的流程：

1、通过评估机构确定拍卖财产的价值

2、委托拍卖机构对财产进行拍卖

3、确定拍卖保留价

4、第一次进行拍卖

5、一拍流拍且抵债不成60天内

6、降低保留价款，进行第二次拍卖

7、二拍流拍且抵债不成60天内

8、降低保留价款，法院发出变卖公告

9、60天内无人购买且抵债不成

10、法院将拍卖财产退还给被执行人，任一环节拍卖成交或抵债成功，自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

综上所述：我们可以清楚知道，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

而且人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十。

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