读懂中国楼市

几天前（12月6日），为即将召开的中央经济工作会议定调的政治局会议，针对房地产市场面临的严峻局势，提出：

“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

这是一个全新的也是极具针对性的提法。要良性循环，说明现在的市场不良性，至少不太良性。

而不良性的最根本症结在于市场信心的丧失。

01

市场信心为何在几个月内急速跌落？

今年上半年，房地产市场保持信心爆棚，然而为何在几个月内市场信心就直接跌入了深渊呢？

事实上，这是多重因素的叠加：

1、五年暴涨的风险积累。

自2016年以来的5年中，A股股灾、大规模的棚改、中美贸易战后货币政策的宽松、疫情后全球大放水等因素，将宽松的货币政策推向了新高度，并导致资产价格暴涨。

时至今日，即使没有密集而严厉的调控，市场本身也存在着回调的巨大风险。

2、“三道红线”及6月开始的二手房停贷。

2020年8月，房企融资“三道红线”政策传出。虽然政策本身具有明确的目标和政策尺度，但如今回头看这一政策在实际执行时可操作性存在问题。

“三道红线”政策加剧了房地产市场的流动性过度收缩，并在近几个月愈演愈烈，众多房企的资金链持续紧绷，危机隐现。（恒大是例外，在“三道红线”之前的2020年6月恒大部分商票未能如期兑付，债务危机已经隐现。）

2020年底央行和银保监会又联手祭出银行业“两道红线”。今年6月开始全国各城市房贷利率不断上升，全国商品房特别是二手房陷入房贷放款周期延长、放款难，甚至几乎停贷的状态。

3、“集中供地”加剧了恐慌。

今年2月开始的22个重点城市住宅用地“集中供地”政策，不仅没有缓解房地产企业对土地的渴求，反而由于一年只有三次机会，促使房企多拿地、多囤地，更加剧了恐慌。

4月、5月各城市第一次“集中供地”时，这22个重点城市中的绝大多数城市仍迎来一场疯狂的土地盛宴，房企恐慌性激烈竞争将土地收入囊中。

但在6月以后，由于市场形势急转直下，在第二次和第三次“集中供地”时，各城市土地市场普遍遭遇大规模流拍，甚至土地市场进入“寒冬”。

房地产企业的信心严重不足，也迅速传导给了全社会。

4、 恒大危机的处置。

恒大债务危机，在6月时就已经暴露，甚至可以追溯到去年。恒大A股上市对赌协议未能兑现，而1300亿元的融资又无法偿还的时候，事实上危机已经暴露。

但从6月到12月的半年中，恒大的脓疮一直没有揭开。

甚至一些官方人士，称恒大危机仅仅是流动性危机。

恒大危机的久拖不决，以及后来多家企业美元债暴雷，都加剧了市场信心的丧失。

5、房地产税试点，成为压垮市场信心的最后一根稻草。

10月23日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

尽管官方一再声称，房地产税和调控无关、和房价无关，但是对于中国人来说，如此一笔巨大的持有税是从来没有过的。

2015年修订的《立法法》规定，任何税种和税率都需要全国人大立法。

这样一个涉及亿万家庭的巨大的税收，不立法就可以以试点的形式来征收，这对人们自己财产安全的信心造成了巨大的打击。人们也都清楚，房地产税出台后，将房产作为家庭资产配置的人将大为减少。

当然，影响市场信心的因素还有疫情、经济数据、学区房整治、教培和互联网等行业整顿的传导效应。

02

“良性循环”关键是恢复市场信心

“促进房地产业健康发展和良性循环”，就说明目前的市场不太良性。

突出表现是，部分房地产企业陷入了严重的债务危机。

债务危机，仅仅是危机的突出表现。

由于房地产市场和金融的高度关联、行业之间以及上下游产业的深度嵌套，导致债务危机存在风险传导的极大可能性。

更严峻、更深层次的问题是，市场信心的丧失。

此时，要让市场步入“良性循环”，最关键、最重要的还是市场信心的恢复。

恢复市场信心，并不是指对房价继续上涨甚至暴涨的信心，而是恢复一个正常交易市场的信心、对经济和社会未来稳定的信心、个人财产安全的信心，而不是存在着极大的不确定性。

要恢复市场信心仍需从市场信心跌落的源头入手。

9月底，央行开始修正政策。这一次央行值得赞赏，没有顾及自己的面子，明确矫正政策。

个人房贷按揭已经明显加快，但对房企的融资各方仍较为谨慎。这完全可以理解，在市场不确定甚至存在较大潜在风险时，银行不是慈善家。

集中供地政策，目前还没有看到改变。

不过此时已非彼时，土地市场已经大幅度降温，集不集中供地已经关系不大。

上周五（12月3日），官方正式处置恒大危机。

广东省人民政府约谈中国恒大集团实控人许家印，并派出工作组进驻恒大督促推进企业风险处置工作；央行、银保监会、证监会分别就恒大事件表态。

可以说，这是新中国有史以来，对一家陷入债务危机的企业最高规格的关注和处置。

恒大1.95万亿元“债可敌国”的负债，引发全世界的关注。从目前的处置方式来看，绝无可能仅仅是流动性危机，毫无疑问是资不抵债甚至可能是严重的资不抵债。

但无论如何，开始处置总比把脓疮捂着好。

房地产税，自10月23日全国人大授权国务院试点以来已经超过一个半月，但迄今为止关于试点城市、征收范围、税基和税率等细则，都还没有任何更新的消息。这也是所有不确定中最大的不确定。

良性循环的关键是恢复市场信心，而恢复市场信心，解铃还需系铃人。