支付了首付未放贷是什么原因(有没有付了首付银行不放贷的情况)

有朋友发来消息，说原来银行说12月可以放的按揭，要推迟到1月份才能放款了，问我该怎么办？

他说，自己已经付了一大半的房款，如果银行本月不放，又得晚一个月拿到房子，太亏了。

我说，你又不着急立刻住进去，不放对你有利啊！

我们今天就再算算这笔帐，顺便再聊几个小故事。

我们代入下他的情况，来看看哪种情况对他最有利。

1、首付付了200多万，按揭带了224万；

2、房款结清后，房子继续租给原房东大半年，7000元每月。

请问：12月份放K好，还是1月份放K好？

考虑到首付已经付了200多万，而且房子已经过户，安全性上没有任何问题，所以我们可以把问题仅限于财务层面。

224万是二套按揭带款，按照30年等额本息计算，可以计算出月供是12369元每月，其中首月本金是2569元，利息是9800元。

答案已经很清楚了。

9800>7000元，所以1月放K对他（买家）更有利！

带款的钱也是有成本的，一旦银行放K就得付利息。

对于卖家来说，如果着急买房的话就亏大了，因为在这个楼市行情里，差一个月房价可能就差个好几万。

好在，我朋友的那位上家也不打算置换，只想卖房买买理财。

话说，如果上家要买房，就真应该着急了！！！

这么解释完，我朋友一下子就安心了，不再纠结晚放款这件事了。

2800块虽然不多，好歹也是一笔意外之财，抽空还能去撸个串。

他的事情结束了，这让我想起了几个真实的故事。

故事A：疫情买房

上半年，有另一个朋友，也是遇到相似的事情。

她是二套购房资格，操作是全款抵鸭：就是先付全款买下房子，再抵鸭给银行借款，降低首付比例。

首付付了300万，约定了剩余500万，过户时全款支付。

本来也是一件很简单的事，但遇到了疫情，上家在日本回不来。上家为表达诚意，提前办理了交房，朋友直接住了进去。

但因为事情没办完，着急啊，于是打电话给我，问问怎么办。

怎么办，真的没法办啊，真的去不了啊。

理论上可以通过大使馆发函，让人带着委托书过去让房东签字；但实际操作上，大使馆哪里有空管你这件小事。

于是，我又帮他算了算账。

你现在只花了300万，就住进了800万的房子里。500万的抵押贷利率是5%左右，每年利息就是25万，每月2万多。

我们先放下感性上的恐惧，仅从理性分析

1、300万的首付锁定，已经不担心房东违约（难道敢赔300万吗？）

2、提前拿到了房子，已经形成了实际占有；

3、500万的贷款，相当于房东白借给你，每月贴利息2万块。

现在着急也没用，等疫情缓解后，自然得到解决。

故事B：神操作

利用房租和利率的差额，我一朋友谈了一套房子。

这是个很巧妙的操作，谈判双方达成了双赢！

故事发生在2019年

我朋友手里缺钱想买房，房东的房子不好卖，买房想腾出购房资格买新房。

最后达成的条款如下

1、房价400万，我朋友付200万过户，写一张欠款200万的欠条，期限为一年。

2、房东继续住在里面，住1年半，租金6000元免收。

3、我朋友把房子抵押给银行，贷出280万，多拿了80万。

我朋友的资金成本是8%，200万对他来说每月成本1.33万，现在降低至0.6万每月。

房东按照心理价位卖掉了不好卖的房子，顺便1、腾出了购房资格；2、拿到资金去买了新房。既拿到一半的房款，房子还能免费住，也很开心。

这么有难度且需要互信的事，居然被他们谈成了办成了，只能说佩服。

注：朋友对后市看涨但缺钱，房东不缺钱但急需腾出名额，各取所需。双方的职业都值得信赖，不怕对方做出出格的事。缘分，都是缘分，不建议随意模仿。

回到最初的故事，为什么晚放款对买家更有利？

因为上海房子的租售比只有1.2%-1.5%，但二套房带利率是5.25%！

哪怕一半房款已经付了，还是晚放贷晚拿房更划算。

理论上讲，最好一辈子不放K，房子就给房东一直住着

至于神操作的故事，也是利用了买卖双方对【资金成本】的不同定价，协助促成了这笔交易。

注：我朋友的资金成本是年化8%，房东的理财收益是年化3%。

我们之前提过房住不炒，对按揭贷款的控制也是房住不炒的一部分。

如果你需要置换买房，一定要特别留意买家的放款时间，千万耽搁了！

按揭晚放k，对买家是有利的，但对于想换房的卖家，已经不是利息的问题

而是影响整个置换进度，一个月损失几万几十万的大事。

这个时间点，能不换房就不换，赠予更名腾资格

一鸭二鸭抵出钱，都是置换替代法。