现在四五线城市的房价正常吗(四五线城市房价多少合理)

随着越来越多的城市放松房地产调控，不少朋友担心，2022年下半年或者之后，三四线、四五线的城市会否迎来房价上涨的新的一轮周期。

在道哥看来，这个可能性是很小的，甚至大部分的三四线、四五线城市，恐怕会经历相对比较长时间的调整。

为什么有这样的判断？

首先我们来看一下房地产调控放松。当前主流媒体，包括自媒体都比较关注，一些一二线城市不同程度的房地产调控放松。

放松的调整政策涉及限购、限贷、首付款的比例、贷款的利率，还有像限售，这里边主要是指买完房子之后，多长时间可以把房子卖出去。

近期看到最新的是苏州市放松了包括限购和限售在内的房地产调控政策。

但是朋友们注意了，刚才所谈到的这些房地产调控放松，主要都发生在二线城市。到目前为止，也不排除后面一线城市也会有不同程度的一些放松，但最主要是发生在以省会城市、计划单列市和经济相对比较强的苏州等这样的一些城市里边。

广大的三四线城市、四五线城本身就没有过去历史上最严厉的房地产调控政策。这是大的前提，必须明白房地产调控放松，和三四线、四五线城市，并没有太大的直接的关系，或者和大多数三四线、四五线城市没有直接关系。

第二、是房价的周期。每个城市的房价其实都表现有一定的周期性。全国的房价像海浪一样，一些比较强的城市一线、强二线城市总是在新一轮房价上涨周期里，率先发动上涨。

最近的这一轮房价上涨周期，应该说是从2015年下半年开始，2016年开始逐渐星火燎原，到2017年一线城市已经开始面临历史上最严厉的调控政策。像北京、上海、广州的房价在2017年二季度甚至开始出现了掉头向下的趋势。

但在这个时候，大多数的二线城市，还有一部分三线城市才刚开始进入到上涨最猛烈的阶段。其实，全国三四线和四五线城市的房价上涨，最主要是从2017年开始的，这一波房价的高点发生在2018年和2019年。

今天我们谈到房地产调控放松可能对房价的影响，根据房价自身的轮动波动周期，最主要是对那些前期房价调整时间比较长的城市，影响更加直接一些。

像一线城市，从2017年四五月份都开始出现严厉的调控政策，房价触顶开始回落，到今天房地产价格的已经调整了相当长的时间，在放松调控的背景下，房价在自身的周期性下有复苏恢复的需求。

但是，对于三四线、四五线城市就不是这样了。

实际上，三四线和四五线城市在2020年还有不少都是上涨的，尤其在2019年。国家统计局的统计数据，涨价靠前的基本上都是三四线、四五线城市这是由房地产行业自身的周期决定的。

一般来说，三四线、四五线城市的房价规律是，当经历一轮上涨之后，调整少则两三年、三四年，多则四五年、五六年时间。这是一个在正常的情况下，它的房价也会进入到这样的调整周期中。

按照房价自身的规律来说，三四线、四五线城市刚刚经历过一轮房价比较大的上涨，可能会有比较长的调整的需求。

第三、当房地产调控放松的情况下，也会是一二线的城市将来房地产市场回暖，投资买房的需求增加。此前一部分购房者看到房价上涨很慌，但是在一二线城市各方面在限购的情况下，没有购房资格，于是可能不得已在周边的三四线、四五线城市买了房子。

一旦一线和二线城市的房地产调控放松，不排除这些曾经在周边投资性买房的资金会卖出三四线、四五线城市的房产，回流到一二线城市重新来购买房子。

比较清晰的一个路线图是，在一二线城市严厉的调控政策下，这些资金溢出到周边的三四线城市，成为推高当时三四线房价的一个原因；当前一二线城市调控放松，这些资金又重新把房子卖出，回流到一二线。

这对当前三四线、四五线城市的房价，本身是有一个釜底抽薪的作用。

第四、经历2020年、2021年的房地产这轮调整之后，所有的购买房产的朋友，应该说都开始变得理性了。

过去可能大家不会相信，房地产也会出现这么大的调整，不会相信开发商的房子也卖不出去了，类似于恒大这样的首富的企业就频率破产。这甚至是很多人过去不敢想象的。

但这样的事情发生之后，所有的购房者都会变得谨慎理性了。

资产价格的表现，常常有很多非理性的投资性的资金推波助澜。但在今天，经历过的房地产近20年来最萧条的冬天，在这样的警醒背景下，人们买房恐怕会变得更加的冷静。

像三四线、四五线城市里边，那些不分青红皂白就去买房子的需求，会戛然而止步，这也是影响三四线四五线城市房价的重要原因。

当然了，道哥认为，最重要的还是要关注三四线、四五线城市经历过了2020年到2022年，新冠肺炎疫情的影响，经济增速面临巨大压力，包括就业收入等等，这都会反映到人们的购买力。

再加上国家统计局所公布的最新的人口统计的数据，大量的三四线、四五线城市里面，面临了人口流出的压力。

三四线、四五线城市从购买力、未来的人口的流出和房屋的自又率、空置率，都会是阻碍其房价上涨的重要阻力。

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