买期房首付分期付款正常吗(期房首付分期付款是怎么回事)

今年，

5月8日郑州房地产市场和产权交易管理中心下发最新通知。

通知内容显示，自2020年5月11后（含5月11日）签订的市内五区商品房买卖合同（现房销售除外），在申请办理商品房买卖合同备案时，须提交：

①商品房买卖合同买卖双方签字盖章页、补充协议签字盖章页；

②由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴纳回单（须备注买受人姓名、房屋坐落）；

③限购资料；

在5月11日之前，

开发商办理商品房买卖合同备案只需要缴纳预售款收存信息表即可，

5月12日之后按照最新政策，

房企要提供购房者向资金监管银行转款的缴款回单。

可如若想要首付分期，

置业者是没有真正的向开发商支付首付款，

那就无法得到银行出具的缴纳回单，

开发商也就无法备案。

此举，

被业内一直认为是对“首付分期”行为叫停，

此次事件之后，

小楼特意实地调研了一些楼盘，

发现确有不少楼盘在政策发出之后取消了“首付分期”。

1

短暂“消失”的首付分期

比如5月份因为首付分期政策刷爆朋友圈的“管城区某项目”，

在该政策下发之前，

曾推出了“3万签约，无息分期5年分10次”的活动，

（图片来源于中介朋友圈）

不过在5月底小楼实探售楼部，

发现“首付分期”活动已经取消，

与之相似的还有同区域的另一个项目，

曾推出“首付10%，剩余2年4次还完”，

五月中旬也已经取消，

中原区、金水区与高新区也有不少项目取消了首付分期政策，

5、6月份的郑州市场，

可以首付分期的项目明显减少。

2

首付分期“再次占领市场”

从7月开始，

小楼看到不少楼盘又打出了“低首付”的噱头。

熟悉的口吻，

熟悉的方式，

首付2万、首付5万即可网签；

超长首付分期，5年10次，两年交房后付尾款；

听起来还是那么诱人。

近期市面上可以“首付分期”的项目盘点

（数据来源于网络，详情请咨询售楼部）

而那些曾经取消了该政策的售楼部，

近期也“卷土重来”了，

（图片来源于中介朋友圈）

（图片来源于中介朋友圈）

分销的中介也变得非常活跃，

前几天，

小楼接到了一位房地产中介打来的电话，

据他表示，

“只要两万块，

就能在郑州买房置业。”

小楼问了中介：“现在买房不是需要30%的首付才能备案，

为什么两万元就可以完成？”

中介告诉小楼：“说要交30%的首付都是一些说辞，

我这边推荐的房子都不需要，

你只需要缴纳个2-5万元的首付款，

剩下的首付钱，

开发商会帮你垫上。

接下来的几年里，

你分次数还清就可以，

压力小了很多。”

后来，

这个中介小伙斩钉截铁地告诉小楼，

郑州现在超过一半的房子都可以首付分期。

郑州南龙湖周边的不少楼盘，

基本都能1成首付，

这种现象在整个郑州并不罕见，

只不过平时很少能“光明正大”的说出来，

只会在电话和微信上偷偷告诉你。

据泰辰统计的结果显示，

目前郑州住宅去化周期约14个月，

由于疫情的影响，

库存周期略微增长，

但依旧处于合理的区间。

房地产的销售有一定的周期性，

过完春节之后，

大家手里有闲钱了，

开始琢磨买房子的事情，

这样的情况一直持续到五六月份，

然后到七八月份天气变热，

人们不愿意出门，

市场上的客户就少了，

九月十月天气凉快了，

市场再次活跃，

一直周而复始。

而今年，

因为这次疫情突如其来，

房地产停摆两个月左右，

所以库存也有所上升。

图片来源于网络

再看另一组数据，

近期郑州楼市的去化率，

七月份，

郑州开盘推货量环比-61%，

去化量环比-67%，

去化率环比-16%，

其中市区推出量环比-73%，

去化量环比-77%。

图片来源于网络

从2017年开始，

郑州开盘的去化率一直下滑，

2020年受到疫情影响，

整体去化率达到冰点。

存量增加，

去化率降低，

让开发商的资金压力相当大，

为了回款，

“首付分期”重新占领江湖也不足为奇。

3

为何首付分期成为了“去化利器”？

为何上了首付分期的项目销售速度都会明显加快？

这一切，

还得从郑州人的收入水平说起。

郑州的工资水平官方给出的数据，

2019年郑州的平均工资大概在3864元/月。

一面是平均收入低，

另一面则是居高不下的物价及并不便宜的房价。

国家统计局数据公布最新全国31个省份CPI同比涨幅，

河南以3.4%的涨幅位列全国第十。

其实，

河南CPI涨幅高居不下已持续许久了。

从1月至4月，

河南CPI涨幅均排行前十。

数据来源：国家统计局

收入不高物价贵，

一年到头也存不下什么钱……

大家面对的，

又是什么样的房价？

郑州目前的新房均价在13400元左右，

也就是说，

即便是最刚的区域，

首套房的首付，

基本也是30万起步。

衡量一个城市买房的难易程度，

房价收入比最为直观。

根据最新发布的2019年全国百城最新房价收入排行，

郑州房价收入比位列全国第21位，

得要不吃不喝14年才能买得上一套房。

面对物价与房价的多重压力，

郑州的刚需族们根本喘不上气，

恰逢此时，

开发商推出分期首付，

有的楼盘甚至连利息都不要。

某种程度上，

确实大大缓解了刚需买房够不着门槛的难题，

进而缓解了开发商的资金回款压力。

4

所谓的“首付分期”是如何操作的？

一种常用方法是，

购房者支付部分首付款后，

开发商替购房者付清剩余首付款，

而购房者与银行签订贷款合同，

此后购房者再在约定时间内，

将剩余首付款还给开发商。

也就是说，

开发商先借钱给购房者交给银行，

并办理贷款手续。

二是开发商以分期首付为由，

先向购房者收取部分首付款，

而后约定在短期内再缴清剩余首付款。

等首付款全部付清之后，

再正式签订购房合同，

办理贷款手续。

“真正意义上来说，

先交的部分首付款类似定金性质，

并非开发商垫资支付首付款给银行。”

另外，

还有一些开发商指定了金融网贷平台，

买房人选择了低首付，

也就与这些金融网贷平台形成了捆绑，

这样一来，

利率可能会上升，

此外，

这些金融平台还可能会额外收取一些平台手续费（比如电商费），

从几千到几万不等，

都是从买房人身上“薅羊毛”。

这样各种费用叠加到一起，

最后的费用一定比正常按揭的多出了不少。

5

律师点评：“首付分期”存在的潜在风险较大

除了费用之外，

“首付分期”也存在一些额外的风险。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师认为，

“这是一种违规行为。

首付分期看起来似乎是帮购房人分期付款而已，

但是实际上，

在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，

同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求。

这个操作对购房人来说是有风险的，

1、本身属于非正常操作，

在不少省市都属于明令禁止的违规行为。

2、如果首付分期，

意味着购房资金能力往往是有问题的，

在透支自己的资金能力，

如果将来不能及时支付，

往往会产生商品房纠纷。

3、天下没有免费的午餐，

看起来似乎没有手续费，

但是为了及时支付剩余首付款，

有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，

既会产生新的成本，

又会产生更多的融资风险。

尤其是有一些机构，

利滚利，

不小心就会掉入金融陷阱。”

另外，

王玉臣律师强调，

对于房企来说，

“首付分期”政策能够提高销售业绩，

尽快实现资金回笼，

同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上。

但是，

如果购房者后期不能按照协议分期支付，

一方面可能被开发商解除合同，

另一方面还要面对融资机构的追债。

其实，

以首付分期为主这些首付方案不是没有优势，

只是它的适用人群有限，

主要适用于目前手上资金暂时不够，

但是后续经济实力可以、

又急于买房的刚需购房者。

如果有实力付清首付款，

并不建议采用这种方式，

毕竟除了后续费用会增加，

还增加了法律风险；

如果后续还款能力不足的购房者，

也不建议贸然上车，

应该拿出计算器好好算一算资金成本，

看看后期是否有足够的还款能力，

避免断贷情况的发生。