近期，乾丰海景花园小区的住户出门时，就会担心地看看头顶：“外墙保温层不会再掉下来吧？”原来，在这个建成入住五年多的小区，“掉墙皮”成了“日常事”。

频频“掉渣” 居民担心

从2014年小区建成时算起，市民刘先生已经在位于甘井子区甘海路附近的乾丰海景花园住了五年多。刘先生说，这五年多时间里，几乎每逢大风雨天气，小区内就会发生外墙保温层大面积脱落事故。

2015年秋

一场大风天气中，小区一栋高层居民楼的上百平方米外墙保温层，直接被吹掉，楼下停放的多辆私家车被砸。

刘先生说：“当时这栋楼才建成入住一年多，还是‘准新房’，出现这么严重的问题，让大家都很诧异。”

更令居民们无奈的是，此后“掉墙皮”几乎成了小区内的日常现象。居民张女士说，几乎年年都会发生一到两次外墙保温层脱落事故，而且部分高层居民家还出现了透寒漏雨等现象。

2019年春

在一次“掉渣”事故中，相当于6层楼高的一大片保温层坠下，砸中了楼下停放的轿车。

张女士说：“这辆被砸的车多处受损，车体也凹陷变形。当时保温层连续坠落两天。出问题的面积越来越大，幸亏没有砸到人。”

居民们说，他们也联系过小区物业，但物业表示，这属于开发商的遗留问题，只能联系开发商进行维修。之后，倒是有维修人员进行过修修补补，但根本问题没有解决。

2019年夏

负责管理小区的物业公司撤离。

居民们担心：“开发商我们也联系不上，再遇到大风天高楼‘掉渣’怎么办？”?

实地探访 有车被砸

乾丰海景花园小区是一个由多栋高层居民楼组成的小区。远远望去，小区楼体上都有大片的“疮疤”。走近可见，这些“疮疤”其实就是外墙保温层脱落后留下的痕迹。

在小区内，甘海路45、47、35号这3栋高层居民楼上，都有数十平方米至近百平方米不等的保温层脱落痕迹。

其中最大的“疮疤”占据了相当于六七层楼高的面积。

“前几天刮大风，墙体又开始掉渣了。这要是砸到行人，后果不堪设想。”一位居民无奈地说。

在35号楼楼下，一辆被坠落墙皮砸中的轿车明显已经停放了很久，车顶天窗玻璃完全被砸碎。

巴掌大小的碎块还散落在附近，有的碎块足有半斤多重。

更危险的是，除了这些已经脱落、尚未得到维修的“老伤疤”之外，几栋高层楼外还有大片的墙体已经开裂，局部凸出，存在不小的安全隐患。

小区未经竣工验收

有业主反映，入住近五年，产权证一直没有办理下来，与之相关的落户等问题也无法落实。由于墙皮大面积脱落、产权证难办等问题，不少小区住户曾向相关部门反映情况。

甘井子区相关部门曾答复称：经了解，乾丰海景花园小区建设单位未组织该工程竣工验收，质监部门也未接到建设单位关于该工程竣工验收的书面通知。小区的产权、维修等问题遭“搁浅”都与此有关。

目前在乾丰海景花园小区，物业公司已经撤走。小区原开发单位的房产办电话也一直无人接听。

法律分析：责任如何承担？

针对外墙保温层脱落造成人身财产损害的责任承担问题，上海段和段律师事务所大连办公室房地产部做出以下分析：

1、如果房屋在保修期内，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定：“在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位可向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”，第十五条规定：“如因保修不及时造成新的人身、财产损害，则由造成拖延的责任方承担赔偿责任”，从上述规定可以看出，在房屋保修期内，由建设单位承担修复责任，造成人身、财产损害的，由建设单位承担赔偿责任。

2、如果房屋超过保修期，根据《侵权责任法》第八十五条的规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”因为外墙面是小区的公共部分，应由小区物业公司承担责任。类似案例如辽宁省沈阳市中级人民法院(2019)辽01民终12875号沈阳欣联物业有限公司、郭双物件脱落、坠落损害责任纠纷二审民事判决书中，法院认为由于脱落的外墙砖砸坏业主车辆，法院认定物业公司未能尽到对业主及时的提醒及注意义务，也并未及时清除危险因素，致使事故发生。而业主将车停放在小区消防通道范围内也有一定的过错，故法院判决物业公司承担60%的责任，业主承担40%的责任。

3、若是建设单位交付存在质量缺陷的房屋，而物业部门也未尽到管理维护义务。根据《侵权责任法》第十二条规定：“二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任”，则由建设单位承担主要责任，物业公司承担相应的次要责任。类似案例如黑龙江省哈尔滨市中级人民法院(2016)黑01民终1075号哈尔滨西部地区开发建设有限责任公司与程培楼等物件脱落、坠落损害责任纠纷二审民事判决书中，法院认定责任比例为开发商承担80%，物业公司承担20%。

法律分析：维修费用如何划分？

乾丰海景花园小区居民表示，他们也联系过小区物业，但物业表示，这属于开发商的遗留问题，只能联系开发商进行维修。之后，倒是有维修人员进行过修修补补，但根本问题没有解决，针对此类事件的法律维权方案如下。

1、如果房屋在保修期内发生问题，由建设单位无偿修复。

2、如果房屋超过保修期，根据《物业管理条例》第五十三条规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”，第三条规定：“共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”，可知，由物业公司负责修复。修复的费用可以从专项维修基金中开支。类似案例如辽宁省沈阳市中级人民法院(2015)沈中民二终字第2974号上诉人王海光与被上诉人沈阳惠特物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书中，法院观点为保修期满后针对房屋外墙、屋顶等共用部位进行的大修、中修、更新等改造费用，应从维修专项资金中列支。

3、业主可否因外墙保温层脱落拒绝缴纳物业费的问题。由于外墙保温层脱落与物业服务合同不是同一法律关系，以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业费，法院不予支持。类似案例如北京市第二中级人民法院(2018)京02民终4398号王允莉与北京和益行物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书、重庆市铜梁区人民法院(2019)渝0151民初1657号重庆市锦天物业管理有限公司与王兴春物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书等，这些案件表示法院观点为根据物业服务合同，交纳物业服务费是业主的义务，外墙保温层脱落并不足以成为业主拒绝交纳物业费的理由。

法律分析：业主如何维权？

乾丰海景花园小区业主称入住五年来，产权证一直没有办理，有关部门答复，该小区建设单位未组织该工程竣工验收，质检部门也未接到建设单位关于该工程竣工验收的书面通知。

根据相关部门的答复结果来看，案涉小区建设单位很可能涉及到两方面违约责任，一是交付不符合合同约定房屋，二是逾期办证违约责任。

首先，从交付不符合合同约定房屋的角度，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述规定可以看出，建设单位未组织竣工经验收的，业主可以拒绝收房。如果业主已经实际收房的，很难再对建设单位提起逾期交房违约责任，且有的业主入住房屋已经五年多，从时效方面看，也有可能超过诉讼时效，因此业主从交付不符合合同约定房屋的角度追究建设单位违约责任难度较大。

从逾期办证角度来看，房屋交付使用后，根据房屋买卖合同约定，房屋交付后一定时间内由开发商办理初始登记，初始登记后，即具备办理产权条件，再由业主办理房屋产权。现实情况中，逾期办理产权主要原因是开发商未办理竣工验收备案导致无法办理产权初始登记，而本案中相关部门答复案涉小区未办理产权是由于开发商未组织竣工验收，并且质监站未收到建设单位竣工验收申请，未进行竣工验收备案。业主可根据合同约定从收房之日起到实际可以办理产权之日止，主张逾期办证违约责任，截止日一般法院认为是开发商办理完毕竣工备案之日，特殊情况下，也可以从建设单位通知业主可以办理产权之日。同样，业主如果没有其他证据证明未超过诉讼时效，那么主张的逾期办证的违约金也可能根据时效计算有所减少。

宋雯律师团队

上海段和段（大连）律师事务所房地产法律服务团队主要承办房产纠纷、建设工程合同纠纷、物业纠纷等诉讼案件。团队负责人宋雯律师现为大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会副主任，常年担任多家大型企业法律顾问，宋雯律师联系方式：（手机、微信）

信源：“新闻大连”（微信号：dltv8811），上海段和段律师事务所大连办公室房地产部