划船社区实拍|鹤鸣摄

“还拆不拆了？这么久了还不签约？”

近日，有市民在问政平台咨询宁波首批未来社区“划船未来社区”的项目进度。据了解，划船未来社区早在7、8月已完成了入户调查和意愿征询，原计划今年底就进行签约，迟迟没有动静，让人有些困惑。

鄞州区未来办公开回复：

“原先设定的土地挂牌出让方案根据市场变化需有所调整，因方案论证和技术修订需要一定的时间，为了确保项目的平稳推进，故暂时推迟划船未来社区签约工作。”

对比其他未来社区的进度，第二批名单中的鄞州姜山未来社区17号地块已经纳入土地集中出让的名单，无需拆迁的北仑通山未来社区商品房住宅部分也已进入蓄客期，即将首开。

作为全省前两批60个未来社区试点项目中仅有的两个全流程全拆重建类项目之一（另一个是“白鹤未来社区”），难度巨大；加上总建面约35万方，涉及户数高达4835户，涉及人数1.3万人，划船未来社区成为宁波历史上拆迁征收体量“巨无霸”级的城市建设项目，所以有一点风吹草动的消息都会受到极大关注。

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划船未来社区现状

为了更清楚地了解项目进度，小编来到了位于鄞州区百丈街道划船未来社区的现场了解情况。

在划船社区公告栏中，一张11月16日发布的《关于划船未来社区试点创建项目进展情况告知书》清楚表示：

“项目资金压力较大，加上金融地产形势等影响，投资主体的招引工作发生了一定变化，预计将在2022年农历春节后启动评估、签约工作。”

划船社区公告栏实拍|鹤鸣摄

此外，小区的墙上随处可见未来社区的规划范围图，项目沿甬港南路分为东、西两个地块，西侧地块主要为划船社区区块、舟孟社区区块，东侧地块主要为宁舟社区区块。

划船社区随处可见的规划图|鹤鸣摄

宁波新地产制图

光是步行闲逛划船社区一个区块，就要耗费半个钟头的时间，后期整个项目工程之大，难度之高可见一斑。

社区目前的管理体系中，设置了两个党群服务办公室、荷花庄文化公园、荷花庄小学、社区卫生服务站、便利超市等等，后期也将会进行拆除、修建、升级。

荷花庄小学实拍|鹤鸣摄

划船社区实拍|鹤鸣摄

划船未来社区居民房子大多建于上世纪八九十年代，荷花一村和二村已有36-38年“高龄”，老旧小区的建筑以及结构性问题不可回避。另外，没有电梯、停车位少，雨天易积水等诸多问题存在，居民的改造意愿十分强烈。

为了更加直观地展示未来社区的生活图景，鄞州区为首批未来社区建立了展示中心以及回迁房样板（可前往展示中心了解8档回迁房户型、7种商品房户型设计方案）。

鄞州区首批未来社区展示中心于7月5日开放，建筑整体造型采用舰船和甲板的元素，寓意“未来已来，扬帆起航，见远行更远”。

工作人员表示，目前展厅仅向征迁范围内的居民开放（周日、周一关闭），居民需要向拆迁办申请参观券，“认券不认人”，管理十分严格。

鄞州区首批未来社区展示中心实拍|鹤鸣摄

这座展示中心是鄞州区为创新老旧小区有机更新模式提供的新型“鄞州解法”，让征收范围内的居民感受到了政府规划的切实方案，心中的石头落了地，也证明了未来社区就是以满足人民美好生活为根本目的的人民社区。

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划船未来社区规划和配套

从城市空间看，划船未来社区位于江东核心，距离三江口核心区直线距离约1km，地段优势可算目前未来社区里最为突出的。

从展示中心远眺三江口的地标，视野恰好环抱新世界、宁波塔，香格里拉酒店、在建的k11也在不远处，刚升为三甲医院的鄞州人民医院也近在咫尺（目前东院区已经开始建设）。

划船社区与三江口直线距离|高德地图

鄞州人民医院东院区建设进度实拍|鹤鸣摄

从交通条件来看，规划区紧邻城市主干道，北侧600米处有1号线舟孟北路地铁站点，交通便捷。项目南侧紧邻奉化江支流中塘河，细水长流，景观资源丰富。

要原地改造，首先要征迁。

根据项目前期规划调查，划船未来社区由于拆迁体量大、50-70平的小户型扎堆、60岁以上人口占48%、安置周期长等因素，征迁工作可谓是举步维艰，解决“老城区拆迁，建筑限高与容积率”、以及公告中提及的资金平衡问题，都十分棘手。

秉持着未来社区“九大场景”的建设理念，划船未来社区重点突出“和美未来、乐养未来、传承未来”三大特色场景。其中，“和美”和“乐养”落点中心城区人口老龄化现状，保障高龄居民群体的养老生活。

划船未来社区效果图

比如地方人文方面，塑造多元活力邻里空间，打造划船邻里中心，重建荷花庄文化公园，建设划船文化礼堂，举办精神文明展演、社区春晚等文化活动。

在健康场景和适老化建筑方面，规划打造划船乐养综合体，布置养老、助残等服务设施，尝试引入专业养老机构，探索社区居家养老新模式（信息来自划船未来社区官方）。在解决社区医疗配套“可治疗，但治不全”问题方面，设置医联体社区卫生服务站，实现精细化健康管理和养老助残全覆盖等等。

首批未来社区（不管是划船还是白鹤）属于典型的“城市主城区核心类型”，地段价值突出，需要支配投资规模大，难度也大，所以需要投入时间做出更加周密的实践方法，居民们也需要信任政府，静候签约。

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划船未来社区的最大亮点——优购兑票

除了未来的生活场景，居民们更为关心的，便是拆迁补偿和未来住宅部分的规划建设。

和其他未来社区不同，划船未来社区“原拆原建”，没有地段等级差带来的面积增加利好。按照政策，地段等级每降低一个等级，可增加5平方米的安置房面积（比如从一级地段的房子拆迁安置到五级地段，安置房可以多20平）。

虽然没有地段等级差带来的面积利好，但是项目所在地段的价值更为突出；加上鄞州在全省范围内率先推出了优购兑票政策，除了产权调换、货币补偿以外，拥有了第三种选择，这也是划船未来社区征收最大的看点之一。

荷花庄文化公园一角实拍|鹤鸣摄

据了解，划船未来社区征收安置的基本原则之一，就是不减少住户的套内实用建筑面积。

根据《宁波市拆迁补偿标准》规定：

“产权调换住宅房屋建筑面积，按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价换算，根据换算结果再增加一定面积后，向最接近产权调换住宅房屋建筑面的套型上靠确定。再增加面积的具体计算规定由市和县（市）区人民政府另行制定并公布。”

如果老房子的实用面积是60平，若回迁房按75%的得房率来算，建筑面积大概为80平，靠档最近的回迁房套型，这种方式就不适合想大面积改善的居民了。

划船社区部分房源出租信息|鹤鸣摄

优购商品房将以限价方式进行销售，用优购兑票换购的那部分商品住宅面积也遵循“套内面积不减少”原则，优惠后单价低于商品房的备案均价，这与目前同类地段在售、待售商品住宅相比，就很有优势了。

不过优购兑票只能以优惠价换购到一部分商品房面积，剩下的面积还是得按备案均价购买。

参考同板块的新房项目滨江·誉品，二批次新品房源参考均价约39045元/㎡，若以150平的户型为例，假设优购兑票的部分可以用更低的单价购买130平（商品房套型档），剩下的20平还是要用39045元/㎡的均价来购买。

若后期加上2000元/平方米的基础装修包的话，还是需要承担一定的金额的。（优购商品房具体优惠单价、装修包价格等政策需要看后期土地出让的具体政策）

拿回迁房的话负担轻，老房变新房，地段还是现在的地段，社区配套还比现在更好；选择优购商品房，就可以选择大户型，只不过需要付出一些成本。如果你是征迁居民，是会选择拿回迁房，还是拿货币补偿、以优购兑票去购买商品房呢？

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未来社区浙江先行，划船努力打造样本

未来社区的建设与人民美好生活息息相关，社区与城市共建的意义更加凸显，是城市发展中的一大重要阶段。

自2019年浙江省两会，未来社区被写入政府工作报告，这些经多轮评审、综合比选后产生的试点项目是浙江提供给全国的未来社区样本。

无论对于宁波市、浙江省还是全国来说，未来社区都是改善民生、拉动投资、带动产业、促进转型的综合平台，也是城市可持续发展的动力源泉。

作为一种政府、企业、居民等多方共建共享、协调发展的模式，宁波积极推动着未来社区的全面建设。

划船未来社区地段好、体量大，项目进度慢也代表着方案要做得更加细致。正如展示中心所体现的“未来已来，扬帆起航”的美好寓意，我们可以期待一下建成后的划船社区会是如何的风貌。