地产热点观察 Fanny

不得不承认

内环内黄金地段每次土拍都能惊动整个地产圈

高溢价貌似是今年土拍的普遍现象

之前说到我们发现的一个规律：

地块价格=20年房龄品质住宅价格。

今天我们来探索一下虹口区的房价之谜：

虹口区哪里的土地价值最高？

北外滩当之无愧

首先，我们梳理了虹口区七个板块，

房龄在20年左右品质二手房的挂牌数据，

将选出的20年房龄品质二手房逐一评级过后，

选出能代表虹口区的板块城市界面二手小区：

按照我们前面对地块价值的折算逻辑

地块价格=20年房龄品质住宅价格

将不到20年房龄的房子折算并加上二手税费之后

便得出了虹口区各板块大致的土地价格：

虹口区土地价值比较高的板块主要集中在中环以内的区域

内环内更高

虹口区七大板块的楼板价，分为四个档位：

第1档：9w+

第2档：8w+

第3档：7w+

第4档：6w+

最高的北外滩板块若是有新的土地推出

按照我们的逻辑，板块的楼板价将达到9.1w

按照1.5倍的建安成本＋营销成本计算

北外滩当前新房均价至少在13.7w/㎡+

目前北外滩板块品质二手房名江七星城，

是2003年房龄，假设这个房龄没错，

那么挂牌均价9.2w

算上二手税费的话，均价达9.8w

假设名江七星城为20年房龄，则楼板价为9.1w/㎡

与我们计算出的板块土地价值如出一辙

一、北外滩何以得到这个名次？

1、北外滩CBD已经成熟

关于北外滩CBD的成熟度，我们可以从以下几点感受出来。

1）北外滩的租金能级已经接近人民广场。

目前，北外滩标杆写字楼的租金已经与人民广场基本持平，

远高于近2年大火的前滩。

2）北外滩成为过去5年最具租金成长性的板块。

据CBRE世邦魏理仕统计：过去5年，全市写字楼板块平均租金复合增长率为1.2%，北外滩CBD地区为7.2%。

3）北外滩入驻企业能级高、聚集性强。

目前北外滩已经聚集了1560多家各类金融企业和机构，

囊括了全国九分之一的公募基金管理公司；

这里活跃着4700余家各类航运企业和39家航运功能性机构，

成为中国大陆地区航运产业链最完整的区域之一。

2009年上海对北外滩的许愿，在2020年基本实现了

而且还多了金融和5G

2、北外滩是目前潜力最大的区域，没有之一。

以前高歌猛进的南外滩、陆家嘴，逐渐饱和，

滨江的黄金三角只剩下了北外滩。

北外滩的兴起，势必带动上海内环内北部的发展和建设，

（北部至瑞虹新城一带）是上海内环内发展的又一个重磅发动机。

所有这一切，似乎全部凝结在这块北外滩的宅地上。

二、用20年房龄二手房看北外滩板块价格

当把1997-2003年竣工的小区标注在北外滩板块上

我立刻发现，出现了层次不同的价格。

我把这种层次用色块描绘出来。

就会更加明显

北外滩板块呈现出来“南高北低”的价值状态

是很典型的离核心区（黄浦江、陆家嘴）越近价值越高

大概可以分为4个价值段

我们主要看南部价值高地

比较有代表意义

北外滩目前挂牌最高价二手房白金湾府邸

挂牌均价达到了11.5w

白金湾府邸提升了整个沿江区域的价值

作为北外滩最具代表性的楼盘

白金湾府邸2008年首开仅售4.6万，2010年已经涨到了7-14w。

当年黄浦滨江与白金湾同期开盘的浦江公馆，

开盘价比白金湾府邸还要高上2000左右，

但如今年化涨幅却跑输了北外滩。

2010年卖到7-14w的白金湾府邸，也成了那几年的热点话题。

目前北外滩新住宅地已经不多

昨天招商又拿下了四平路“中虹地块”

该地块根据此前透露出规划信息：

项目分为两个部分，较小的部分属于市政设施用地，

用地面积为1924平方米，总建筑面积为7000㎡

另一部分属于“商业”，“住宅”，“办公”综合性用地，

项目用地面积为12584平方米，总建筑面积为67000㎡

项目将建设三栋住宅及一栋办公楼，包含两栋32层“豪宅双子塔”

规划示意图转自公众号《楼典》

综合性用地的地上建筑面积为47000㎡

地下建筑面积为20000㎡

同时容积率为3.67，绿化率为35%。

将提供超过30,000平方米豪宅空间。

加上之前7月份拿到的北外滩嘉兴路地块

招商在北外滩已获取两块宅地。

二、用20年房龄二手房看临平路板块价格

虹口区受北外滩发展最大利好的就是临平路

根据我们的算法，

临平路板块的土地价值大概是8.8w/㎡

当然，事实也是如此

招商在7月分拍下的虹口嘉兴路地块成交楼板价81089元/㎡

算上5%的保障房，

楼板价为85144元/㎡

请原谅我们不得不把它放在临平路板块

因为我们所以数据源自于链家网。

而它是这么划分的，

但事实上它更是北外滩！

为什么招商地块楼板价与我计算的有3000元/㎡的差值呢？

看看北外滩几个二手房挂牌均价的涨幅，原因也就了然于胸

房价涨了，土地价值自然也随之上涨

上涨主要集中在7月-9月期间。

从临平路板块筛选出20年房龄的小区，位置如下：

再做出该板块的土地价值图谱

价值层次就清晰了

临平路的土地价值区段呈“中间高，两边低”趋势

形成这种价值趋势的原因很显然：

瑞虹新城改变整个临平路土地价值

瑞虹新城总开发面积约170万方，

拥有约55万方商业商务轴“瑞虹天地”

集高端住宅、娱乐休闲、风尚购物、精致餐饮、精品酒店、都市商务为一体

瑞虹新城改变了整个区域的城市界面

从1997年第一期至今，已经交付使用7期住宅、

瑞虹天地商业也已有三期产品开业，

仅剩太阳宫商业在建中

瑞虹8期已于去年年底开盘售罄，

瑞虹9期（中粮瑞虹海景壹号）、10期也将推出

以瑞虹新城为代表楼盘的临平路板块城市界面已非常优质

虹口区的土地价值在6-10w/㎡之间

新房到底是便宜了还是贵了

根据这个逻辑去看虹口新房

结果一目了然：

招商嘉兴路地块所在板块土地价值为8.8w

按照我们的算法，新房的市场价为13.2w

外滩豪景苑所在板块土地价值为7w+

按照我们的算法，新房的市场价为10.5w

实际均价10.96w

附上虹口区各板块20年房龄二手房城市界面评级：

城市界面打分标准之前我在《我写给上海购房者和开发商的第1封信。》里有具体说明。

去年，北外滩土地竞拍热闹非凡

今年北外滩号称“八大金刚”又要上市

今年即是北外滩大放光芒的一年