关于买房的底线是什么原因(楼房都有底线吗)

可能在很多人的观念里，房价之所以快速上涨，是市场上的钱都流进了房地产中。比如房改之前，1990-2000年的M2增加8倍，物价CPI上涨了101%，但住房市场化后，2001-2018年的18年时间，M2增长11.5倍，物价上涨却不足50%。

反观房市这边，过去20年时间，全国住房均价从1854元上涨至8542元；个人房贷余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍；商品房销售面积更是从1987年0.3亿平米，攀升至2017年的16.9亿平米，30年增幅56倍。易居丁祖昱数据，去年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿，双双创下新纪录。

归根结底，这些年市场“广开财路”，个人房贷、公积金贷款、房企融资、开发贷、信托、公司债，甚至消费贷、经营贷，各种渠道的资金都涌入楼市，市场才会像脱缰野马般一路飞驰。但时间一久，必然会带来副作用：日益升高的居民杠杆率，人们的购买力逐渐缩小；房企负债率创新高，偿债压力如滚雪球越滚越大；还有各城市的房价与收入严重脱钩。

如今一切都变了，从去年下半年开始，从高层到地方再到银行，自上而下对待市场的态度都发生转变。简单一句话，不能再任由钱流进楼市，必须把高速扩张的“窗户”关上。

回溯过去一年，楼市的地毯式扫荡，已经见成效了

首先，房价真的跌了

据中指院1月4日公布数据，2021年全国百城新房价格累计上涨2.44%，创近六年新低。不止机构，还有官方数据，统计部门显示，从9月开始，70大中城市房价连续3月下降，以11月数据为例，二手房下跌城市占比90%，销售均价9597元/平。

其次，房企业绩惨淡

在目前公布去年业绩目标的32家规模房企中，只有6家完成销售目标，平均业绩完成率不到九成，大家熟知的碧万融均没有完成目标。虽然2021年楼市的销售数据创下历史，但并不意味着开发商的生存环境会转好。接下来的时间，除了面对降负债的任务外，还有越来越高的欠款要还，越来越多的房子要卖。毕竟百城库存已经超出6亿平，房企也不敢拿地了。

导致楼市降温，房企业绩压力的原因无他，是楼市调控动真格了

中原地产数据显示，2021年楼市调控累计651次，同比涨幅33%，再辅助一系列创新性手段：三道红线控制房企负债规模、房贷集中管理设置对公、个人购房者的贷款上限、热门城市二手房价格官方管控。各种措施下来，楼市的资金面越来越紧。

虽然说，这显示出监管层调控楼市的决心，为了让市场预期回归平稳，房价、地价、杠杆能够停下高速增长的脚步。但有人担心，这么多行业、从业者、购房者、有房人都与房市高度关联，如此“关窗户”的力度，生活怎么继续？就业怎么拉动？

往大了说，装修、建材、家电、中介等几十个行业，几千万个从业者都要“靠房吃饭”，往小了说，无房人该怎么办？2022年该买房吗？在房说君看来，决定该不该买房的前提是，不要胡乱去猜测市场动向，毕竟我们的房地产市场不是市场化行业，不能单纯地看房价高不高、买房的人多不多，调控往往起到关键性作用，除了前文提到651次的“调控脸色”，还有高层定调。所以不用担心，楼市关上“一扇窗”后，又打开“一道门”。

12月25日，住建部长王蒙徽接受采访时，提出房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。未来牢牢坚持房住不炒定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。王部长还强调，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

这一番讲话至少传递了3个信息：1房地产的重要位置不容否定，这几年楼市销量都维持在15万亿以上，跟中介、装修、家具、家电等行业密切关联，居民家庭7成财富都积累在房产上；2正因为如此，维持房地产的平稳健康就成了首要任务，因为调控的差异已经使得市场高度分化，所以我们才会看到限涨和限跌同时进行，越来越多城市发放购房补贴，这都是大部分城市的市场基本面改变的缘故；

3随着近两年房企资金问题愈加突出，人们买的房子不能及时收楼，甚至停工的现象比比皆是，由高层直接定音保交楼、保民生、稳定，也给买了房和准备买房家庭吃了定心丸。

在12月27日央行总结2021，部署2022年的工作会议上，房地产是绕不开的话题：坚持推动金融风险防范化解，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求。

在房说君看来，毕竟在2021年，严厉的金融调控对公、个人都严格控制贷款规模，而且利率上行、放款减速，让整个市场都笼罩在低迷状态，再加上连连发生房企资金困难现象，购房者只能捂着钱包观望。

特别是曾经受人们追崇的某大房企，也因为负债太高直面触雷风险，接连传出有项目停工、被责令拆除违建、2.6亿美元债务违约等等问题，还因此引起官方关注。所以，央行作为资金最高管理方，此时的表态同样给了购房者安心的方向，房地产会匹配稳健的金融措施，只要是合理的需求，房贷审批、放款速度都会大幅改善。

12月27日财政部的全国财政工作视频会议上称，做好房地产税试点准备工作。这意味着税法试点正在有条不紊地进行当中，在2022年大概率会正式落地。

值得一提的是，这一次是属于试点，并不是立法或全面推广，换言之，全面实施仍待时日，但某些城市则首先会获得试点机会，要么是典型城市，要么是售价上涨压力较大的城市，但不管怎么说，这些试点城市将会成为“第一个吃螃蟹的人”，为后续税法实施提供数据基础和征收样本。

为什么房地产税的影响面这么大？住建部原副部长仇保兴提到过，要熨平房市泡沫要采取一系列空置税、房地产税、物业税等措施，另外，人们也迫切希望通过房产税来降房价，归根结底，都是因为过去20年炒房客遍地走，持房几乎零成本，而买房人却要承担被转嫁的风险。如果房地产税执行的话，即使房子不交易，都会大大增加持房成本，对于多套房持有人而言，面对消耗增加，只会有更多人抛售房屋，才有利于市场供应且价格的平稳。

房说君有话说，从大环境到金融，再到持房，3天内高层3部门接连表态楼市，房地产的底线已经划出了，不仅足以解决刚需的住房问题，容纳市场无处可去的投资，还能改善这些年积累下来的风险，总之一句，在调控改善楼市环境、买房观念、房价预期的同时，刚需更需改变，不能再把“投机”挂在嘴边了。

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