一个善于包装自己的开发商或者售楼部，一定会有大门口挺拔、指挥倒车的保安；隆冬腊月也能绽放花朵的景观示范区；以及让购房者心驰神往并浮想未来美好生活的精装样板间。

如果你仅仅因为看到美好的一面就下定决心买房子，未来恐怕少不了心慌，更有可能踏上维权路。新房就如同一只木桶，千万不能以最长的那块木板判断房子的好坏，如果短板相当明显，水自然也会快速流出。

比如：

夏天院内的垃圾回收中心会不会臭气满天？

汽车进出地库碾压篦子的噪音是否会让买入低楼层的你痛苦不堪？

公租房、甚至是安置房同在一个小区，你在楼上弹钢琴，他在楼下水系中涮拖把？

房子周边的安置区、清真寺，红白喜事赶庙会，喇叭唢呐震天响，是不是堵路又堵心？

以上可以统称为“不利因素”或者是“阳光宣言”，如果能够相对透彻的了解，自然会免除很多不必要的麻烦事。

下面我们来逐一分析。

1、先天缺陷，娘胎中带的不完美

受制于土地指标或其他客观因素，诸多地块在诞生之初就并非是一块璞玉，或早已磕碰、或有强制配建自持的要求，最终开发商自然会将成本转移至消费者头上。

最典型的就是安置房的配建。

郑州的拆迁政策不同于其他城市，大体上是以房子为主，货币为辅的政策，这也就造就了早期开发商在郑州一些优质地块拍地，必须要搭配大体量的安置房开发、过渡费发放、村民安置以及少量的福利政策，三年如果不能交付安置房，过渡费还要翻倍。

郑州市区鲜有纯粹可供开发的地块，开发商为了快速回笼资金使得现金流不出问题，大部分均为将前期定位为流量盘，以求小步快跑实现资金回流，从而充盈商品房、安置房的配建和过渡费的发放。

除此之外，有些地块在出让的时候会有配建要求，比如被要求至少建两层地库。要知道，普通刚需盘车位一是不好销售，二是价格低廉，很难产生溢价。

在后期销售的时候，对于资金不充裕的购房者而言，租赁车位是最划算的办法， 但迫于成本压力和管理压力，众多开发商对于车位是宁愿空着也不租，想以此推动车位销售。

其次就是在拍地时建筑面积与车辆配比的关联性。

▲某住宅机动车配置要求

如果60-90㎡均需要一个停车位，那开发商就做90㎡的户型，这样在配建停车位的时候每一个90㎡的户型对应一个停车位。

同样是180㎡，设置三套60㎡的户型就要对应三个车位，设置两套90㎡的户型只需对应两个停车位，也就是说同样的建筑面积，车库数量差了三分之一。

以当下2.5-2.7宽、5-6米长的标准车位计算，标准车位的占地面积大概是15-16㎡。而据悉，地库每增加1㎡，单单是土建成本就要增加5000-6000元/㎡。

换言之，少建一个车位，可以节省7.5-9.6万左右的成本压力，对于精于计算的开发商开发团队而言，这一定是需要着重计算的一笔账。

说这是先天缺陷，其实也是规划部门人为制定的，出发点是为了让开发商兴建车位，大家的车都可以入地库，从而减少地面停车，让路于民众，但到了实施层面，难免事与愿违。

2、后天设计，同院不同命？

如果说政府是甲方，那开发商就是乙方，尽管拿地的时候多多少少会有缺陷，但是在设计层面肯定要尽可能规避。

但是，诸如物业用房、消防控制室、社区服务中心、热交换站、水泵房等一大堆住宅必须配置的东西，缺一不可。

这势必会对某些楼栋、楼层产生或多或少的影响，这其中包括噪音、异味、出入便捷性等多种影响。

在营销层面，开发商一般会优先销售同一地块上相对劣势的楼栋，最后再拿出楼王销售，在市场行情平稳期，很容易形成低开高走的局势，从而促进楼盘销售。

当然，这并非唯一原因，还有工期、预售证等，在此只是作为善意的提醒。

受制于设计因素，产生了同院不同命。特别是夏天，有人在楼上欣赏中央景观，也有人闻着化粪池的气味难以入眠，在期房制的当下，这都是极有可能发生的状况。

另外，开闭所的噪音、垃圾回收站的气味和噪音、采光井或者镜面产生的光污染等都是我们要多留心的。

毕竟对于大多数人而言，买房的重要性不亚于结婚生子，未来相当长一段时间的幸福就要依靠房子。

有些后天的设计，购房者是可以躲过的。

比如与公租房同院、与安置房同院，在此不再多做延伸，购房的时候多留个心眼，多问几句，总之不会吃亏。

3、周围小环境，要么认命要么认栽

最后就是红线外的不利因素了，尽管这些并非开发商一己之力可以决定的，客观上与企业无关，更无权处置。

▲图片来源于网络

北区某盘，前不久因为房屋质量问题“被头条”，同样还有地铁3号线北延线、铁轨等红线外的不利因素公示不得当。

如果说红线内不利因素只有业主住进去之后才能感受到，那红线外的不利因素则是楼盘最大的定时炸弹，稍不留神，就能把开发商炸得魂飞魄散。

诚然，某些红线外的不利因素并不会对人生产生危害，但是却会对居住者的生理和心理产生相当大的负面作用。

按实际损害的有无，不利因素可以分为客观类与心理类。

如噪音、气味、烟尘等可以实际感受到损害后果的，比如铁路、高架快速路、高压线、公交保养中心、污水泵站、垃圾中转站、变电所、路桥保养所等。

心理因素则是指那些不能具体感受到损害，但容易给人造成心理困扰的不利因素，比如公墓等。

当然，如果站在开发商的角度上，谁会拿个大喇叭宣传自己周边的缺点？

站在对立面的购房者，如何避免落入这些陷阱当中，大概有三点办法：一是查看阳光宣言或者不利因素公示、二是走访周边并询问常住居民；三则是前往规划部门查询备案信息。

特别是对于格局大的开发商而言，告知尽管可能会失去一部分客户，但却可以让更多的购房者内心踏实，对于开发商品牌的建设和提升，都大有裨益。

4、普通人如何应对？

不论是红线内不利因素，还是红线外的不利因素，丑话说在前面，都是免得日后针锋相对。

但无论如何，对于开发商而言，避重就轻谈不利因素仍旧是难以改变的。

隐匿在售楼部沙盘角落或者在售楼部犄角旮旯处用KT版公示的“不利因素”，或者翻开厚厚的一大本过塑的公示文件后，才可以在看到字体很小的公示文件。

当下开发商的主流是职业经理人制度，前人挖坑，后人填坑。如果前任牛逼吹得太大，后任者一定要跟着遭殃，会有擦不完的屁股。

对于普通购房者而言，多留心、多逛周边、多查询规划信息，尽可能减少不利因素对自己的影响，才是重中之重。

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