二手房突然不好卖了是什么原因(为什么二手房不好卖了)

原创 海狸的茶馆 （微信公众号：海狸先生的茶馆）

前段时间，海狸得知某同事A在南京桥北天润城的二手房卖掉了，本想恭喜他一下，毕竟卖了不少时间，但是刚说完，就是一声哀叹，2017年10月165万买的房子，2020年卖了，拿到手居然还没有165万，还白搭了3年利息，好在住了一段时间。不过好歹卖出去了，因为小区里现在挂卖的房子越来越多，价格也越来越低了。

一开始，海狸没当回事，因为兴许是个个例。但是，后来海狸的另外一个同事B，想换一个大房子，看到海狸家附近的紫气钟山找我咨询的时候，海狸就感觉到了异常。同事B看上了一个105平的3楼的房子，豪华装修，报价430万，房主说装修花了60万，海狸看了下内饰图，我觉得只值30万。其实本来这没啥，但是同事B说这个房东原来挂卖价是460万，但是没人看房，一路下调，每次调10万，现在到430万才开始有人来看房，但是也不多，如果和他砍价，可能还能砍一些。从这点来看，房主原来对房价还是很有信心的，现在是逐渐接受现实了。

从理性的角度来分析，420万如果真能拿下来，性价比也不算太差，虽然是2008年的房子，已经有12年折损了。相比于天润城，这个楼盘还算是可以的，至少是紧邻紫金山，在徐庄软件园内，出租是肯定不愁的，租金还不低。

这就有意思了，难道南京的二手房真的出现了问题了吗？

海狸先生问了一下一个前同事C，因为她一直挂卖一套房子，去年挂卖260万，有人出245万她没卖，实话说当时我也觉得低了，于是就继续挂着，但是挂了一年了，现在挂250万，依然还在手里，回过头来仔细想想，如果不是自己住了一年省了房租，还不如当时卖了，至少资金利息能补上这5万差价。但是当时谁能预想到呢？没谁是神仙。

到这个时候，海狸就基本判断，南京的二手房已经出现了有价无市的征兆了。原先大家的预期都很高，但是一盆冷水无情的泼了下来。到底是哪里出了问题呢?

昨天海狸先的同事D和我聊天，说到他刚卖了一套没学区的房子，换了一套有学区的房子，仔细想想，同事ABC所说到的房子，学区都一般甚至不好，这是不是一个原因？但是学区房一直都很热啊，就没中断过，自然也不是影响因素。

但是海狸的同事B给了海狸一个提醒，他把自己的二手房卖了，然后打算如果紫气钟山的房子价格砍不下来，就去摇号一个新楼盘，而且他现在是无房，可以摇2次，而新楼盘的价格，只有周边二手房的8折！买到就是赚到。

突然海狸先生想起来，自从2018年开始，南京几乎大多数楼盘都采取了开盘摇号的方法，而开盘价格基本清一色的是周围二手房报价的8折。20%的价格洼地，随便就是60-100万的价差，这个摇到了不就是中彩票了吗？

那我等等又何妨？而事实上，现在的确一大堆刚需在摇号的路上，真要多拿20%的钱来买二手房，还真不如老实的等摇号划算，你说到底是打新股赚钱还是买二手股赚钱？

其实，纵观全国，这种情况已经是太普遍了，年中深圳金融街华发融御开盘价5万左右，而紧挨着的龙光玖龙台二期二手房已经挂到了7.4万（有虚高成分，因为成交极少），但看这个差价，都达到了65折了，这不是买到就是大赚了？

在普遍这种背景下，南京限购政策也没有放松，那么二手房的吸引力降低也就说的过去了。

但是，二手房难卖会一直持续下去吗？会出现大幅下跌吗？这里海狸先生给出明确判断，会一直持续下去，但是不会大幅下跌。

这个判断的依据，就和新房与二手房价格倒挂的原因有很大的关联。

首先，我们要知道，地方政府最希望的是什么？答案是，土地财政收入长期持续的增长！因为在大多数二三四级城市，土地财政在政府财政收入的占比已经达到了一个无可替代的地步，一旦土地财政收入下滑，那么地方政府的所有人员都会面临收入下滑、投资缩减的窘境。（财政部数据，2018年，土地收入占全国地方一般预算收入的66%）

（2019年主要城市土地收入占财政收入比例）

那怎么样才会实现长期持续的增长呢？第一个就是新房要一直能卖出去，第二个是新房的供给不要大起大落。因为根据目前公开资料，房价的50-80%是会最终体现到地方政府收入内的（经济越发达地区，比例越高），所以新房卖多少，直接决定开发商拿地的热情和价格，进而影响到土拍的收入，间接影响到在建设环节的流转收入。如果新房出现销售下滑，对地方财政而言是很大的负面影响。

而大环境是，自从提出了房住不炒口号后，银行对资金流向房地产是越来越严格，直接导致房产销售的总金额被限制住，这个时候，大量上市的二手房开始和新房竞争抢占资金，有了竞争，就需要打压，那如何打压呢？公开降价那岂不是自打耳光，以后谁还买你的新房？于是，限价摇号就出来了，用发新股抽奖的方式，这样拿着二手房的人也不好多说，没房的也有个盼头，但是直接后果就是二手房难卖了。

不过如果二手房降价太多，也会对新房产生影响，因为新房大卖的基础是对标周边二手房，为了避免二手房对新房价格产生负面影响，也不会允许二手房短期内大降价的。所以新房价格会坚挺，有节奏有计划的缩小和二手房之间的倒挂，让二手房慢慢回归理性。

但是也正是这点，彻底断送了新房大幅涨价的可能性，因为新房价格是要报备的，一旦大幅涨价，是有悖房住不炒口号的，保住现有水平就好，没谁会拿自己的乌纱帽去冒险，搞不好自己种树别人摘桃。

而国家对房地产的限制依然严格，比如今年否决了恒大借壳深深房的重组方案，加强对互联网金融的监管，限制信用卡资金进入楼市，即便是这次疫情因素放水过多，这个月也开始调转船头开始收紧信贷增长率，在房价只能涨不能降的前提下，为了多卖新房，政府已经想破脑袋了，比如苏州这几天又拿出新的人才政策，变相解除限购。

这里补充一下，最近燕郊的涨价，是因为跌的实在太狠了，腰斩都不止，上海北京也差不多，仔细看看他们2017年的价格就知道了。

最后，海狸总结一下：

1、如果你没房，那么需要擦亮眼睛，城市、地段、配套都很重要，选好了还是能有不错的投资收益的；

2、如果你有多余的二手房，如果地段不好或者处于四五六线城市，或者配套不好的，建议卖了，去一二线城市摇号拿新房，因为长期来看肯定还要跌。

3、如果你是置换房，需要早点行动，换成配套好、地段好的新房，免得资产缩水。

现在已经不再是以前那个普涨的黄金时代了，楼市已经进入到白银时代中期了，损失收益是小，背负债务才是悲剧。

（微信公众号：海狸先生的茶馆）