最小12平米 蜗居打工人的深圳梦

多大的房子能承载一个打工人的梦想？

深圳住建局可能会说：12平米。

北上广深打工人，对于拥有一套低租金、交通方便、离公司近的房子，有极大的需求。

然而年轻人租房也是最容易踩坑和被教育的：

签合同注意事项，退押金，合租舍友如何相处，水电网络如何分摊，房东的各种奇葩要求，总让人心力憔悴。

于是保障性租赁住房，成了租房市场的一股清流，也是楼市的压舱石和稳定器。

1月21日深圳住建局发布了：

《深圳市保障性租赁住房小户型设计竞赛公告》

这次竞赛以小户型、新生活为主题，针对年轻一代的居住生活模式和功能需求进行研究，通过对功能布局、装饰装修、家具产品、智能化设计，实现户内高效空间利用。

深圳的保障租赁房设计大赛，有三种小户型：

套内12m²、18m²、27m²

越是人口净流入高的大城市，对租赁住房的需求越大。

深圳在1月14日发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》，要在十四五期间，供应居住用地不少于15万平方公里，筹建集中住房89万套，供应分配住房65万套。

住房保障体系主要包括三种：公租房、保障房、共有产权房。

根据《2021年全国重点城市长租市场观察》数据显示，北上广深租房人口占比很高。

北京：常住人口2189.3万人，租房人口约为730万，租房率33.34%。

上海：常住人口为2487.1万人，租房人口995万，租房率40%。

广州：常住人口1876.6万人，租房人口995万，租房率53%。

深圳：常住人口1756万人，租房人口1350万人，租房率77%。

成都：常住人口为2093.8万人，租房人口480万，租房率23.06%。

杭州：常住人口为1193.6万人，租房人口477万，租房率40%。

以上六座城市，合计租房人口就超过了5000万人，堪称中国租房市场主力军。

《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，基于我国城镇化率平均2%的增速，2030年住房租赁市场规模将达到10万亿元，租房人口达2.6亿人。

在这之前，国务院新闻办举行的《“十四五”公共服务规划》新闻发布会。

其中一条就是积极推动改善住房条件。

人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人群体的住房困难问题。

根据住建部2021年11月披露的数据，全国40个重点城市计划筹建保障性租赁住房93.6万套。

南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。

保障性住房和公租房最大的区别在于：

公租房一般是供给中低收入人群。保障租赁房是供给青年人的，不设收入门槛线，以小户型为主。

从数字上看，一线城市的计划新增保障房占比很高，有的甚至超过了房屋供应总量的30%。

官方数据显示，十四五期间，北上广深保障性租赁房，供应量在40到60万套不等。

（数据来源：各地政府十四五规划）

可惜的是，每年几十万套的新增保障房，和北上广深500万到1000万的城市租房群体比起来，缺口很大。

大部分二线热门城市，十四五保障房目标在10万套到30万套左右。

深圳的保障房小户型竞赛，开辟了一种很好的模式，让住在房子里的人参与设计，将年轻人的需求充分体现出来。

让生活郊区化 而不是房子

在一线城市租房，除了面积大小和价格，最敏感的是时间成本。

过去保障房、甚至共有产权房供应不精准、空置率高，主要原因就是公共配套不够，位置比较偏远。

2013年底上海安亭延伸到江苏昆山的地铁11号线通车，成为中国首条跨省轨道交通项目，昆山人民一小时就能到上海市中心，只要7块钱。

到了2022年昆山、嘉定、青浦这样的郊区，和上海的联系也非常紧密了，昆山俨然成了上海后花园。

在所有因素中，地铁对房租的影响很大。

北京地铁建设时间很早，单条路线在40到50公里的有5条，10号线贯通海淀、朝阳、丰台三个区，总共设有45个车站。

最离谱的北京13号线，北面连接了号称全亚洲最大保障房小区的天通苑。

天通苑附近没有太多的工业产业聚集，小区居住密度很高，容积率低，吸引最多的是低收入北漂群体。

尽管有2条地铁经过，并且设立3个站台，天通苑却曾经成为群租房整治的重灾区，之后政府再也不盲目追求保障房的数量规模，而是转向整体建设。

这还涉及到的一个问题是，一旦某一个片区成了睡城或者单纯的居住式卫星城，那么当地房价就会迅速下坠。

环京地区过去3年下降得最多的是河北永清，最高时曾经超过2万元一平米，现在已经出现5000元一平米的超低价盘。

（数据来源：安居客）

北三县楼市还传出过很多断供新闻，投资者赔掉了首付，宁愿0元卖房也不想再背着贷款了。

大城市的核心区、新城区享受着人口净流入的时候，边缘的卫星城很可能正在出现郊区逆流现象。

郊区化最终的目的是人生活的郊区化，为居民的生活、工作、学习多考虑，单纯的房子郊区化，即使租到了便宜的房子，生活却更不方便了。

新一轮的保障性租赁住房，就是要解决这个问题。

相比上一轮有四个明显的不同：

1.建设资金来源更多元化，政府鼓励社会资本进入，可改建闲置的非居住存量房

2.土地使用权和物业能够抵押，市场化程度更高

3.租期没有明确限制，促进相关家电家具消费

4.租房对象是未来有购买力的新市民，派生出更多生活消费需求

美国、德国、日本这样的发达国家，也在一定时期发展过大量保障房，也遇到了和中国类似的问题：

财政支出不高、住房建设动力不足、保障人群范围有限

美国政府直接投入公共住房建设很有限，主要通过信贷和税收，调动民间力量参与。德国和日本也是运用贷款、税收政策鼓励民间保障房建设。

新加坡有半官方机构建屋发展局，负责统一的投资和组建保障住房，中国保障房还是以政府和企事业单位牵头，私人参与度低。

在保障房的租售方面，美国20世纪70年代转向以居民需求为主，完成成熟体系的建立，包括租房券计划。德国通过住房补贴鼓励个人按市场价买房。

日本曾经用投资性贷款激励居民买房，新加坡政府主动调控价格，提供更优惠的房屋贷款。

日本金融支持体系中，专门设立住宅金融公库，向自建或者购买住宅的国民提供长期、稳定、低息的贷款。新加坡建立以公积金储蓄为核心的金融体系。

在中国长租公寓和保障性租赁住房，没有能形成有效配合，主要原因有三点：

1.租金回报率低。

2.住房租赁企业规模不够大，掌握的租赁房源占比偏低。

3.老旧社区出租房屋比例很高，配套差，居住体验不好。

中国大部分租赁房源都被独立房东和中介持有。不完全数据显示，中国个人持有的出租房源占全部的67%，品牌公寓持有比例不到5%。

相比之下发达国家租赁房源中，机构持有比例普遍在50%以上。

年轻一代在毕业后前往深圳、北京、上海这样的大城市落脚，很可能第一次租的房子，不是有几十年历史的老破小居民楼，就是装修配套不太好的握手楼，租金不低而且毫无居住体验。

之前我们写过青客公寓面临破产清算：

《猛跌97% 四年巨亏27亿 打工人瑟瑟发抖 租房太难了》

长租公寓洗牌之后，国企央企入局，它们更倾向于运营重资产、长周期的租房项目，促进整个公寓市场的健康发展。

原国家房改课题组组长、中房集团前董事长孟晓苏之前提议：

让国企、央企重新回归保障房

孟晓苏提出一个结构性房价的概念，意思是说当房屋供应体系里保障房多了，房价总体就低了，如果多年不提供保障房，只提供商品房，总体房价就高了。

至于普通人，真的没必要关心高房价，最关心的是政府能不能提供低价保障房、租赁房，完善住房保障体系才是调控的正确目标。

这恰好和当下国资大手笔进入公寓、商品房市场的趋势吻合。

未来5到10年的房地产良性循环里，必然会有保障性租赁房和国资的一席之地。

（免责声明：本文为叶檀财经公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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