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副标题：房住不炒，顺势而为
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目 录
1.房地产周期循环的描述
2.租金、新屋开工面积、库存增速、利率与房价
3.风险与建议
4.当前房地产形式分析
5.总结、风险、措施
1.1 霍华德·马克斯在《周期》一书中关于房地产周期的描述
(1) 经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度会降到很低，房地产建设项目融资受到抑制。
(2) 过一段时间，经济不是那么糟糕了，后来甚至变好了。
(3) 经济增长更好了，导致对房屋建筑的需求上升。
(4) 经济疲软的时候，只有少数建筑开工建造，现在才开始投入使用，房屋需求面积的额外增长，导致供给有些吃紧，因此房屋租金和销售价格开始上升。
(5) 租金和房价上升，持有房地产的产权就能享受资产升值，财富随之增加，唤醒了开发商建设新项目的热情。
(6) 经济发展更好，房地产资产升值，让资本提供者更加乐观，资本提供者的心态变好了，让房地产开发商更容易拿到融资。
(7) 融资更便宜，也更容易，自然提高了潜在项目的预期收益率，也增加了这些项目的吸引力，因此增加了开发商愿意追逐这些项目的愿望。
(8) 更高的预期收益，更乐观的开发商，更加慷慨大方的资本提供者，三个因素结合在一起，造成建造项目开工率大幅攀升。
(9) 首批完成的项目，遇到压抑已久的强劲需求，全部租出，或者很快销售一空，让开发商大赚一笔。
(10) 良好的收益，加上每天更加积极有利的报纸头版头条的宣传，导致更多的项目开始计划、融资、获批。
(11) 打桩机随处可见（已经向工厂订购更多的打桩机，但是这属于另外一个不同的周期）。
(12) 大楼建设开工之后，还需要几年时间才能完工，其间，第一个完工上市的项目，就吃掉了此前没有被满足的需求。
(13) 从开始计划到建成开业，经常需要很长时间，足以让经济从繁荣走向萧条。在经济增长得很好的时候开工的项目，经常会在开盘的时候遇上经济情况变得糟糕。这意味着这些增加的房屋面积只是增加了更多的空置面积，加大了租金下行和销售价格下行的压力。得不到使用的闲置面积在市场上游荡，就像幽灵一样。
(14) 经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度很低，房地产开发融资受到压制。
房地产周期循环过程简化概括为：
经济下滑——房地产开发减少——经济向好——房地产需求回暖（供不应求）——房屋租金上涨——房屋销售价格上涨——融资容易——房地产开发增加——首批开发商大赚——房地产开发大幅增加——经济下滑——房地产需求下滑（供大于求）——房地产开发减少。周期循环，周而复始……
1.2 霍伊特的房地产周期
在对以往103年间的房地产交易统计数据，以及周围相关的所有商业、政治与人口统计事件进行调查之后，霍伊特把房地产周期描述成以下20个阶段：
(1) 租金毛收入开始快速上升。
(2) 租金净收入升得更快。
(3) 由于租金飞涨，房屋的销售价格也大幅上扬。
(4) 建造新屋有利可图。
(5) 新屋开工数量增加。
(6) 信贷宽松刺激新屋开建数量增加。
(7) “低成本融资”带动新屋建设数量大幅攀升。
(8) 新屋开建消化闲置土地。
(9) 在景气繁荣期间，人口预测趋于乐观。
(10) 原有耕地的新城市愿景：土地分割法。
(11) 毫无节制的公共设施改善支出。
(12) 各类房价都涨到最高点。
(13) 反转走势开始：房屋滞销。
(14) 丧失抵押品赎回权的情况开始增加。
(15) 股票市场崩盘，商业活动普遍陷入萧条。
(16) 进入损耗的过程。
(17) 银行房地产贷款的宽松政策180度大改变。
(18) 陷入停滞与丧失抵押品赎回权。
(19) 存屋出清。
(20) 蓄势待发，为下一次繁荣做好准备，不过繁荣并非自然而然地到来。
房地产周期循环过程简化概括为：
租金上涨——二手房价格开始上涨——新房价格上涨——新屋开工数量开始增加——信贷宽松——新屋开工大幅攀升——土地销售大幅增加——房价高点——房屋滞销——出现房贷违约（法拍房增加）——商业活动普遍陷入萧条——银行房地产贷款收紧——法拍房数量大幅增加——存屋出清。
1.3 房地产周期循环特点总结
（1）房租价格是房价的第1领先指标，房租先于房价上涨而上涨，先于房价下跌而下跌。
（2）新屋开工面积是房价的第2领先指标，新屋开工面积开始大幅增加预示着房价将会上涨，新屋开工面积开始下跌预示着房价将会下跌。
（3）经济增长情况影响信贷政策，信贷政策对房地产开发商和购房者都有重要的影响。房贷利率放松，一般预示着房价上涨；房贷利率收紧，预示着房价下跌。由于投资者预期和情绪的转变并会立即转向，所以当房贷利率放松时，房价并不会马上开始上涨；当房贷利率收紧时，房价并不会马上开始下跌。就像在马路上开车，启动加速会有加速距离，刹车减速会有制动距离。所以，房贷利率变化需要引起我们的警惕！
2.租金、新屋开工面积、库存增速、利率与房价
2.1 房屋租金与房价的关系
（1）全国城镇居民居住类消费价格指数
根据我国《居民消费支出分类》的规定，居住类城市居民消费价格指数主要表示居民房租、物业、水电气、住房保养、维修及管理等费用，不包括购买家具家电（属于生活用品及服务类），也不包括买房和新装修。就同比数据而言（上年同月=100），由于物业、水电气费率变化较小，而住房保养、维修及管理是仅指为了使住房保持原使用状况进行的小规模保养、维修，这个费用一般不会经常发生。所以，变化较大的是房租，其次是水电气。我们可以把居住类城市居民消费价格指数（简称居住类CPI）简单地看作是房租指数。
数据统计说明：2011年7月至2021年7月的平均值涨幅为102%，居住类CPI正常范围在101%-103%，居住类CPI低于100%属于通缩，说明房租下降；高于2%说明合理通胀，房租温和上涨；高于3%说明通胀比较明显，房租涨幅较大。
（2）中国70个大中城市房价指数年率
该房价指数根据常规和合规抵押贷款交易得出——仅计算单套房产。该指数为加权、重复销售指数，即该指数衡量统一房产的重复销售或再融资中的平均价格变化。该指数表示与去年同期相比的百分比变化，包括 70 座大中型城市的房价。该指数为汤森路透所计算的加权平均值。同时，该指数也反应人民币汇率走势：如果该指标比预期更高，则应认为人民币强势/看涨，而如果该指标比预期更低，则应认为人民币弱势/看跌。
数据统计说明：2011年7月至2021年7月的平均值涨幅为4.8%，房贷的年利率（资金成本）大概在5%左右，由于房贷一般是2-3倍杠杆，假设房价涨幅正常范围是3-6%，大中城市的房价涨幅如果低于5%时房价涨幅低于贷款资金成本，房价就失去了投资价值，存在下跌动力。
（3）居住类CPI（房租）与房价指数的关系
由于2011年之后才有中国70个大中城市房价指数年率数据，所以我们统计了过去十年的数据走势，结论如下：①房租触底后3-6个月（平均4个月）房价触底，房租触底上涨领先于房价3-6个月（平均4个月）；②房租涨幅见顶后4个月左右房价见顶滞涨或下跌（尤其是二手房）；③房租涨幅下跌至低于2%，房价的一般就会开始大概率下跌。2011年1月至2021年7月全国城镇居民CPI和70个大中城市房价指数年率走势见下图1：
以上数据属于全国城镇居民的居住类CPI和70个大中城市房价指数的统计，实际上70个大中城市的居住类CPI可能更高，各城市的涨跌要根据当地的居住CPI具体分析，总体说来，因为一二线城市的房租比三四线更高，居住类CPI的占比也更高，所以一二线城市的居住类CPI涨跌幅度对房价的指示作用也会更加明显。一般，一线城市房价领先二线城市3-6个月，二线城市房价领先三四线城市3-6个月。此外，由于限购限售等政策，一二手房价可能倒挂，所以二手房价格才是市场的真实成交价格。
2.2 新屋开工面积与房价的关系
本质上，房地产的小周期也遵循基钦周期（库存周期）。在不捂地、捂盘的情况下，国内开发商从获取土地到开盘，一般6-10个月，平均8个月。土地成交面积是面粉数量，新开工面积是刚进入制作面包流程的面粉数量，住宅销售面积是卖出面包的数量（包括在烤好的面包和在烤炉里面的面包）。一个完成的库存周期一般会经历4个阶段：主动补库存（供不应求，价格大涨）、被动补库存（供大于求，价格滞涨或微跌）、主动去库存（供大于求，打折促销）、被动去库存（供不应求，价格触底或微涨）。一般情况下，当进入被动去库存阶段，开始出现供不应求和价格触底或微涨，开发商便会开始抓紧拿地开工，但是等新盘入市还需要6个月左右。
根据2004年2月至2021年7月的商品住宅新开工面积增速与70个大中城市房价指数走势统计分析得出：①在没有政策因素扰动的的前提下，新开工面积领先房价大概4-6个月（平均5个月），新开工面积触底反弹后5个月左右房价触底反弹（2011年底除外）；②抛除2020年疫情影响的极端情况，过去20年新开工面积平均增速约为10%，最近10年平均增速约为7%；③新开工面积增速见顶后5个月左右，房价增速见顶，新开工面积增速低于平均值10%，房地产进入收缩期，房价阶段见顶；新开工面积增速低于0，完全进入主动去库存阶段，一般房价会有实质性下跌。2004年2月至2021年7月的商品住宅新开工面积增速与70个大中城市房价指数走势见下图2：
2.3 库存面积增速与房价
我们简单地用商品住宅的新开工面积增速减去销售面积增速，作为房地产库存数据增速，即库存面积增速=新开工面积增速-销售面积增速。这个并不是真实的库存数据（未考虑原有的库存），这个算法也并不严谨，但是可以作为房地产住宅面积库存增速的定性分析指标。理论上，库存增速的最低点对应房价增速的最高点（注意这里说的是价格增速，不是价格），库存增速的最高点对应房价增速的最低点。逻辑就是供不应求，价格上涨，库存的最低点价格最高，随着开发生加紧开工建设，供应增加，供求矛盾逐渐缓解，价格增速放缓，直到新开工的增速大于销售增速，出现了供大于求，才会出现价格停止上涨。
根据2004年2月至2021年7月的商品住宅库存增速与70个大中城市房价指数走势统计分析得出：①库存增速的最低点对应房价增速的最高点（注意这里说的是价格增速，不是价格），库存增速的最高点对应房价增速的最低点；②库存增速由正转负，进入被动去库存，价格开始上涨；③库存增速由跌转升，处于主动补库存阶段，价格还在上涨，但是价格增速下降；④库存增速由负转正，处于被动补库存阶段，价格滞涨或开始下跌；⑤库存增速由升转跌，处于主动去库存阶段，价格加速下跌。具体走势如下图3：
2.4 货币供应（房贷利率）与房价的关系
广义货币增长率（M2）=GDP增长率+通货膨胀率（CPI）+X（变量）。
M2增速是全社会流通货币量供给，GDP增速是国内生产总值的增长速度，CPI是居民衣食住（租房）行等生活必需品的物价增长率，X主要包括买房、股票等大宗商品和投资品价格增长率。结合我国GDP为6-7%，CPI为3%，那么正常的M2应该不超过10%，否则很可能推升房产等投资品价格。逻辑就是：市场上的钱多了，就会流向股市和房市这两个蓄水池，股市的流动性好但是波动性大，房市的稳定性好但是流动性差，都是资金容易流向的地方。所以，当M2超过10%时，这时资金的主要流向就取决于政策的引导、大众的预期。以下是最近20年我国房地产主要调控政策及其对房价的影响，详见下图4：
以下是1998-2021年我国房地产主要调控政策（红色字体）与上证指数收盘点位（蓝色线）的关系，其中红色框为上证指数涨幅较大的时间段（牛市），红色字体为房地产调控政策。我们大致可以得出如下结论：①收紧房地产调控后1-2年，股市大概率会进入牛市；②放松房地产调控后1年左后，股市大概率进入熊市。我国房地产主要调控政策与上证指数收盘点位的关系详见下图5：
下图为2008年1月-2021年8月，70个大中城市房价指数与（M2-GDP-3%)增速差走势图，结合上图中我国房地产主要调控政策（红色字体）与上证指数收盘点位（蓝色线）综合分析可以得出如下结论：①M2-GDP-3%的增速差大于0，一般有利于房市或股市上涨，楼市收紧则股市上涨，楼市放松则股市下跌；②M2-GDP-3%的增速差扩大，对股市或者楼市利好；增速差减小，对股市或者楼市利空；③M2拐点领先房价拐点3-6个月;④结合我国近年来GDP为6-7%，CPI为3%，那么正常的M2应该不超过10%，否则很可能大幅推升房价或股价；⑤房价调控也遵循三级驱动原则，即一级驱动是政策出台（政策顶或底），二级驱动是由于房价自身的惯性继续上行或下行（经济顶或底），三级驱动是随着投资者情绪的极度乐观或悲观而见顶或见底（情绪顶或底），每一级驱动力一般间隔3-6个月。作为投资者，一般在第二级驱动（经济顶或底）进场。70个大中城市房价指数与（M2-GDP-3%)增速差走势见下图6：
3.风险与建议
3.1 投资的三级驱动力
投资的三级推动力：首先是政策驱动、然后是经济驱动、最后是情绪驱动。一级驱动是政策出台（政策顶或底），二级驱动是由于房价自身的惯性继续上行或下行（经济顶或底），三级驱动是随着投资者情绪的极度乐观或悲观而见顶或见底（情绪顶或底），每一级驱动力一般间隔3-6个月。作为投资者，一般在第二级驱动（经济顶或底）开始减仓或建仓，在三级驱动出现时清仓或重仓。
周期循环生生不息，投资者情绪会让周期短暂失效，这就是为什么有时我们无法用经济指标去预测资产的价格，但是站在长期的角度来看，周期规律一定是有效的，乐观的情绪将资产价格推得越高，未来摔得也会越惨；悲观的情绪将资产价格砸得越低，未来上涨幅度也会越大。
3.2 霍华德·马克斯关于房地产周期的论述
霍华德·马克斯在《周期》一书中讲到：在我多年投资的职业生涯里，我听过很多把投资买房这件事合理化的说法，它们简单易懂，容易被接受，比如“这块儿地再也不能盖新房子了”（和土地有限联系，讲稀缺性），“你可以一直住在这套房子里”（和房子联系，讲感情），“买房能对冲通货膨胀”（和所有类型的资产联系，讲财富管理）。那么人们最终学到的是，这些说法不管说得多么正确，都无法保证你的投资不赔钱，因为你投资买入的成本价格如果太高，就什么理由都不管用了。
21世纪初，住房需求强劲，加上抵押贷款资金充足，再加上媒体乐观报道的不停怂恿，推动了住房价格强劲上涨。这时我们就开始听到另外一句流传很广泛的房地产投资流行语：“房价总是上涨的。”其实这也是一厢情愿的说法。
我希望，到现在为止，你已经明白了这个事实，我们讨论的资产价值再大，作用肯定也不会强大到足够一直占上风。人类的情绪不可避免地会走极端，让资产的价格，甚至物有所值的资产价格，也跟着走极端：资产价格要么太过大于价值而让人头晕目眩，要么太过低于价值而让人悲观恐惧。
简单地说，你要真心实意地相信周期必然存在，就像我一直强调的那样。这就意味着，聪明的投资人要从自己的词库里永远剔除那些其他很多人经常说的话。这些应该永远禁用的词语包括永不、决不、总是、一直、永远、不能、将会、将不会、只会。
4.当前房地产形式分析
4.1房屋租金与房价的分析
2020年10月全国居住类CPI（房租）触底反弹，截至2021年7月全国居住类CPI约为1.1%。根据居住类CPI（房租）与房价指数的关系分析：①房租触底后3-6个月（平均4个月）房价触底，房租触底上涨领先于房价3-6个月（平均4个月），即房价在2021年2月份左右开始出现上涨苗头；②房租涨幅超过2%（预警值），房价的一般就可能会出现明显上涨，当前值为1.1%，后续需要持续关注。根据全国居住类CPI（房租）的分析，后续3-6个月房价涨跌趋势分析为滞涨或小幅上涨。
4.2新屋开工面积与房价分析
截至2021年7月，全国商品住宅新开工施工面积累计增长为0.4%，创下2016年以来最低水平（剔除2020年疫情原因导致的负增长数据），远低于最近10年平均增速（7%），房地产已进入主动去库存阶段，表明房价阶段见顶，一般房价会有实质性下跌。鉴于新开工面积领先房价大概4-6个月（平均5个月），新开工面积触底反弹后5个月左右房价触底反弹，后续持续关注新屋开工面积累计增速的变化情况。根据新屋开工面积累计增速的分析，对后续4-6个月房价的涨跌趋势分析为下跌。
4.3库存面积增速与房价的分析
截至2021年3月商品住宅库存增速为-38%，2021年7月为-22%。根据分析：①库存增速的最低点对应房价增速的最高点，所以2021年3-4月可能是房价增速的高点；②2021年3-7月，库存增速由跌转升，处于主动补库存阶段，价格还在上涨，但是价格增速下降；③2021年3月库存增速的最低点并未出现房价的快速上涨，说明供求关系基本平衡，下游需求不足，随着库存增速的增大，供给大于需求，房价很难具备上涨动能。后续持续关注库存增速变化，如果库存增速继续上涨，则价格会继续上涨由负转正，处于被动补库存阶段，价格滞涨或开始下跌；如果库存增速由升转跌，则处于主动去库存阶段，价格加速下跌。根据商品住宅库存面积增速分析，对后续房价的涨跌趋势分析为滞涨或下跌。
4.4货币供应（房贷利率）与房价的分析
截至2021年8月，M2同比增长8.2%，M2-GDP-3%增速差为-0.8%，连续3个月呈现减小的趋势，不利于房价和股市上行。考虑到房地产调控仍无放松的迹象，所以对房价的利空效应更加确定。所以，根据货币供应量的分析，对后续房价的涨跌趋势分析为下跌。
5.总结、风险、措施
5.1房地产周期循环特点
房租价格是房价的第1领先指标，房租先于房价上涨而上涨，先于房价下跌而下跌。新屋开工面积是房价的第2领先指标，新屋开工面积开始大幅增加预示着房价将会上涨，新屋开工面积开始下跌预示着房价将会下跌。经济增长情况影响信贷政策，信贷政策对房地产开发商和购房者都有重要的影响。房贷利率放松，一般预示着房价上涨；房贷利率收紧，预示着房价下跌。由于投资者预期和情绪的转变并会立即转向，所以当房贷利率放松时，房价并不会马上开始上涨；当房贷利率收紧时，房价并不会马上开始下跌。就像在马路上开车，启动加速会有加速距离，刹车减速会有制动距离。所以，房贷利率变化需要引起我们的警惕！
5.2租金、新屋开工面积、库存增速、利率与房价
（1）房租与房价的关系：房租触底后3-6个月（平均4个月）房价触底，房租触底上涨领先于房价3-6个月（平均4个月）；房租涨幅见顶后4个月左右房价见顶滞涨或下跌（尤其是二手房）；房租涨幅下跌至低于2%，房价的一般就会开始大概率下跌。总体说来，因为一二线城市的房租比三四线更高，居住类CPI的占比也更高，所以一二线城市的居住类CPI涨跌幅度对房价的指示作用也会更加明显。一般，一线城市房价领先二线城市3-6个月，二线城市房价领先三四线城市3-6个月。此外，由于限购限售等政策，一二手房价可能倒挂，所以二手房价格才是市场的真实成交价格。
（2）新开工面积与房价的关系：商品住宅新开工面积领先房价大概4-6个月（平均5个月），新开工面积触底反弹后5个月左右房价触底反弹；过去20年新屋开工面积平均增速约为10%，最近10年平均增速约为7%；新屋开工面积增速见顶后5个月左右，房价增速见顶，新屋开工面积增速低于平均值10%，房地产进入收缩期，房价阶段见顶；新屋开工面积增速低于0，完全进入主动去库存阶段，一般房价会有实质性下跌。
（3）库存面积增速与房价的关系：库存面积增速=新开工面积增速-销售面积增速，定性分析得出，库存增速的最低点对应房价增速的最高点（注意这里说的是价格增速，不是价格），库存增速的最高点对应房价增速的最低点；库存增速由正转负，进入被动去库存，价格开始上涨；库存增速由跌转升，处于主动补库存阶段，价格还在上涨，但是价格增速下降；库存增速由负转正，处于被动补库存阶段，价格滞涨或开始下跌；库存增速由升转跌，处于主动去库存阶段，价格加速下跌。
（4）货币供应（房贷利率）与房价的关系：M2-GDP-3%的增速差大于0，一般有利于房市或股市上涨，楼市收紧则股市上涨，楼市放松则股市下跌；M2-GDP-3%的增速差扩大，对股市或者楼市利好；增速差减小，对股市或者楼市利空；M2拐点领先房价拐点3-6个月;结合我国近年来GDP为6-7%，CPI为3%，那么正常的M2应该不超过10%，否则很可能大幅推升房价或股价；收紧房地产调控后1-2年，股市大概率会进入牛市；放松房地产调控后1年左后，股市大概率进入熊市。
5.3当前房地产形式分析
根据全国居住类CPI（房租）的分析，后续3-6个月房价涨跌趋势分析为滞涨或小幅上涨；根据新屋开工面积累计增速的分析，对后续4-6个月房价的涨跌趋势分析为下跌；根据商品住宅库存面积增速分析，对后续房价的涨跌趋势分析为滞涨或下跌；根据货币供应量的分析，对后续房价的涨跌趋势分析为下跌。综合4个指标分析，未来半年全国范围内的房价为滞涨或下跌的概率较大。
5.4风险与建议
投资的三级推动力：首先是政策驱动、然后是经济驱动、最后是情绪驱动。一级驱动是政策出台（政策顶或底），二级驱动是由于房价自身的惯性继续上行或下行（经济顶或底），三级驱动是随着投资者情绪的极度乐观或悲观而见顶或见底（情绪顶或底），每一级驱动力一般间隔3-6个月。作为投资者，一般在第二级驱动（经济顶或底）开始减仓或建仓，在三级驱动出现时清仓或重仓。周期循环生生不息，投资者情绪会让周期短暂失效，这就是为什么有时我们无法用经济指标去预测资产的价格，但是站在长期的角度来看，周期规律一定是有效的，乐观的情绪将资产价格推得越高，未来摔得也会越惨；悲观的情绪将资产价格砸得越低，未来上涨幅度也会越大。
我国房地产在过去20年的调控可以概括为3次狼来了（3次刺激，3次收紧），每一次收紧后的刺激都让房价飞得更高，就像我们的一篇小学课文一样，狼来了喊的次数多了，以至于大家后来都不相信狼来了。但是，第三次，狼真的来了，就该有羊羔要被吃了！
（全文结束）
