最高法：农村房屋和宅基地是“连体婴儿”，卖了房留不了地

在农村时常有发生房屋买卖的情形，同村村民之间签订房屋买卖合同的习俗也非常之普遍，但大部分村民并不知道农村买卖房屋的法律意义，也不知道可能产生的法律后果。村民对相互之间的房屋买卖行为对宅基地使用权的影响更是不十分清楚的，导致后续如果涉及自己土地相关权益的时候变得非常被动，维权变得较为困难，尤其是如果此前买卖的房屋合同有效发生了物权变动，那么后续在发生国家征收集体土地、城中村改造等国家行为的时候，涉及到征收安置补偿款等切身利益，这里面必然会引起各方矛盾的激化，最终走向维权路径，求助于专业的征地拆迁维权律师维护其合法权益。

北京京康律师事务所史西宁主任律师今天以最高人民法院的判例来简单分析由于农村房屋买卖合同可能引起的土地使用权纠纷，提醒我们的村民牢记相关土地法律规则，不要为了一时的冲动简便对农村房屋进行买卖变现处置，否则可能导致后期权利难以维护，从而使村民人人做到避免任性买卖农村房屋，防止法律风险。

案情简介

姜美丽（化名）是姜小娃的姑妈、袁光粗是姜小娃的老公，三人同是广西兴安县黄陂村村民，姜美丽和爱人于1985年在自己的农村宅基地上建造房屋，三间民房合计68平方米。89年姜美丽夫妇前往县城工作，农村房屋闲置，袁光粗是姜小娃家入赘的女婿，但1994年结婚时仍无房屋可居住，逐请求搬入姑妈姜美丽家，后在1995年姜美丽的爱人同意以2.3万把三间民房出售给袁光粗夫妇。1997年姜美丽取得了兴安县颁发的集体土地使用权证，2002年兴安县人民法院、桂林中院民事判决均认定姜美丽老公在1995年与袁光粗夫妇签订的房屋买卖合同有效。2016年姜美丽以集体土地使用权仍有效为由要求兴安县政府将其农村已卖房屋项下的土地使用权确认归其所有，2017年县政府将三间房屋项下的土地所有权确认归袁光粗夫妇享有，驳回姜美丽确权请求。姜美丽不服申请复议、诉讼，均维持县政府确权决定，最终最高院仍驳回了姜的再审请求，不予支持姜的确权请求。

法律分析

根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的精神及实践，农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。本案系同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地一并出卖。

史主任评析

根据物权法“房地一体”原则，房屋所有权买卖不仅仅涉及房屋所有权的变动，而且涉及房屋设施占用范围内的土地使用权的一并转让，不能单独转让房屋所有权，即房屋所有权与屋下占用土地的土地使用权的权利人应当属于同一权利人，“两权”权利主体应当坚持一致性原则。本案中姜美丽的房屋所有权已经转让与袁氏夫妇，即与房屋之对应的土地使用权同时将一并转让给袁氏夫妇，姜美丽虽然其土地使用权仍然有效，但不能对抗县政府将房屋下土地使用权的权利确权给袁氏的行为。这个虽然与“一户一宅”的规定有所争议，但房屋买卖合同已生效，应当按照相关物权法、土地管理法的规定确认。

农村宅基地是农民安身立民的不动产财产，这是国家给予农民一生的长远生计保障福利，每位村民应当倍加珍惜农村土地，更要珍惜在农村宅基地上建造的合法房屋，无论在哪里务工，不要任意买卖、赠送，要经常回家看看及时加固农村房屋，防止房屋权利灭失，一旦发生相关宅基地使用权和房屋征收纠纷要及时咨询专业的拆迁律师依法维权。

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